【分譲時の約2倍へ】ブランズ明石町2026年売却相場｜坪単価800万超を狙う値付けと税制戦略

SUPERVISED BYこの記事の監修者

菊地拓耶

売買部部長代理宅地建物取引士

不動産売買の第一線で多くの取引をリードし、刻々と変わる市場の動向を冷静に分析。資産価値の最大化や将来を見据えた物件選定など、現場で磨き上げた戦略的な知見を強みとしています。一生に一度の大きな決断に寄り添い、読者の皆様が長期的な視点で「最良の選択」をできるよう、実務に基づいた本音の知恵を分かりやすくお届けします。

現在、東急不動産分譲の「ブランズ明石町」は、2017年の新築分譲時から取引価格が急速に上昇し、坪単価最高840万円（分譲時の約1.9倍〜2.0倍）という過去最高水準の成約価格を記録しています。

中央区明石町という静謐な文教・医療地区の希少性に加え、銀座・築地エリアの資産価値上昇が強力な追い風となっているためです。一方で、「築9年目を迎え、築10年の大台に乗る前に売るべきか」「10年超保有の軽減税率特例（14.21%）を待つべきか」という戦略的な選択に悩むオーナー様も増えています。

本記事では、スタートライン売買部が実際に取り扱った成約データに基づき、最新の売却相場や競合マンションとの比較、さらには明石町を指名買いする実需層へ向けた最高値成約へのアプローチを宅建士・売買実務のプロが詳しく解説します。

この記事でわかること

• ブランズ明石町の最新成約相場（間取り別の坪単価レンジと成約価格）
• 周辺競合物件（プラウド銀座東 レジデンス・パークシティ中央湊 ザ タワー）との比較
• 「築9年」の今だからこそ活用すべき値付け戦略と手残り最大化の税制特例

監修者の菊地拓耶（スタートライン売買部）は、現在の明石町市場について「新築時からの含み益が極めて大きくなっている現在、適正な内覧戦略と買い手ターゲットの絞り込みを行えば、相場上限での成約が十分に狙える好機である」と分析しています。まずはご所有住戸の最新相場を確かめてみてください。

ブランズ明石町の机上査定はこちら（メール完結・無料）

「ブランズ明石町」の売却相場【2026年最新】

ブランズ明石町の売却相場は、直近の取引市場において非常に堅調な推移を見せています。スタートライン売買部が把握している直近2年以内の成約事例を分析すると、平均坪単価は約701万円、成約坪単価レンジは608.3万円〜840.0万円となっており、成約価格の中央値は約640.4万円/坪を推移しています。

この坪単価中央値は1LDKなどのコンパクト住戸の取引比率が高いことから落ち着いた数値に見えますが、実実需層に根強い人気を誇る2LDKや3LDKのファミリー住戸に限ってみれば、坪単価787万〜840万円（成約価格1億6,500万〜1億7,000万円前後）という非常に高い水準で成約に至っています。

直近成約データから見る「1LDK・2LDK・3LDK」の間取り別相場（スタートライン売買部調べ）

ブランズ明石町の専有面積は、約40㎡台の1LDKから70㎡超の3LDKまで多様な住戸ラインナップで構成されています。実売データに基づく間取り別の成約価格帯は以下の通りです。

1LDK（40.11㎡〜43.49㎡）の住戸では、7,380万円〜8,280万円（坪単価608.3万〜640.4万円）の範囲で取引が行われています。近隣の聖路加国際病院に勤務する医療従事者や、都心にお勤めの単身キャリア層からの需要が非常に安定しており、年間を通じて流動性が高い特徴があります。

一方で、2LDK（71.32㎡）では1億6,980万円（坪単価787.1万円）、3LDK（65.25㎡）では1億6,580万円（坪単価840.0万円）という成約実績が確認されています。実需のファミリー層やパワーカップル層からの需要が集中する広めの住戸では、坪単価が大きく跳ね上がる傾向が顕著です。

築地・新富町エリアの競合レジデンス（プラウド銀座東等）との坪単価比較

売却価格を設定する際、買い手が必ず比較検討する周辺の類似マンションとの立ち位置を把握することが不可欠です。明石町および近隣エリアの成約実績と比較したデータは以下の通りです。

近接エリアで築年が近い中規模レジデンス「プラウド銀座東 レジデンス（2019年築）」では、58.05㎡の2LDKが1億4,000万円（坪単価797.3万円）で成約しています。ブランズ明石町の2LDK〜3LDK住戸（坪単価787万〜840万円）は、プラウド銀座東とほぼ同水準の価格帯を形成しており、このエリアの中規模築浅高級レジデンスとしての指標となっています。

一方、大規模タワーマンションである「パークシティ中央湊 ザ タワー（2017年築）」は、中央値で坪単価約971.4万円、上限では坪単価1,383.5万円という非常に高い取引事例も存在します。大規模タワーが持つ豪華な共用施設やスケールメリットと比較される場面もありますが、ブランズ明石町は「全戸内廊下の高いプライベート性」や「明石町ならではの静謐な住環境」を求める層から明確な指名買いを獲得しています。

分譲時価格との比較で紐解く現在の含み益水準（約1.8倍〜2.0倍）

2017年4月の新築分譲当時、ブランズ明石町の平均坪単価は概ね430万円〜450万円前後（70㎡台で9,000万円〜1億円前後）でした。

現在の成約坪単価（ファミリー帯で787万〜840万円）と分譲当時の価格を比較すると、新築時の約1.8倍〜2.0倍の水準まで資産価値が大きく上昇していることがわかります。特に60㎡〜70㎡台のファミリータイプをお持ちのオーナー様においては、6,000万円から7,000万円以上の大きな含み益が含み資産として蓄積されている計算になります。

この大きな含み益をどのタイミングで確定させ、手残りキャッシュとして最大化するかという点が、ブランズ明石町を売却する上での最大の鍵となります。

聖路加・明石小学校を抱く「中央区明石町」の静謐環境とブランド意匠が、パワーカップル・医療従事者の強気買いを引き寄せる理由

ブランズ明石町が周辺の中古マンションと比較して高い価格水準を維持できている背景には、この物件が位置する「中央区明石町」という特別な立地価値と、東急不動産が手掛けた「ブランズ」ブランドの建築美学が強く関係しています。

単なる駅徒歩分数や築年数だけでは測れないこの固有の価値を理解した買い手アプローチを行うことが、相場上限での成約を引き寄せる原動力となります。

銀座徒歩圏でありながら電柱地中化・緑道が広がる「明石町」指定買いの実態

中央区明石町は、隣接する築地や新富町などの商業エリアとは一線を画す、独自の歴史的文教・医療地区です。聖路加国際病院を中心に、電柱の地中化や広々とした歩道・街路樹の整備が進められており、都心でありながら緑豊かな静寂と気品が保たれています。

また、名門として知られる「中央区立明石小学校」の学区内であることも、子育て世代のファミリー層にとって強い魅力となっています。

実務の現場では、「中央区内で探している」という漠然とした問い合わせではなく、「明石町限定で住み替え先を探している」という指名買いの買い手顧客が常時存在します。主な買い手像としては、以下の属性が挙げられます。

• 聖路加国際病院などに勤務する医師・医療従事者（勤務先への近接性と住環境の静けさを重視）
• 大手町・丸ノ内・銀座方面へ通勤するパワーカップル（職住近接と教育環境を両立させたい世帯）
• 明石小学校への通学を前提としたファミリー層（学区を限定して探す実需世帯）

このような「明石町指名買い」の層は、物件の希少性を十分に理解しているため、良い条件の部屋が出れば市場価格の上限帯であっても購入を決断する強い意欲を持っています。

石張り外観とホテルライク内廊下が創り出す、競合中古に対する圧倒的な値付けアドバンテージ

ブランズ明石町は、外観デザインに重厚な石張り基調の「ビンテージ・モダン」スタイルを採用しており、時を経ても色褪せない存在感を解き放っています。

共用部においては、全66戸の規模でありながら全天候型のホテルライクな内廊下設計を採用。外部からの視線を遮るプライバシー性と防犯性を兼ね備えており、開放型の外廊下マンションとは一線を画す高級感を演出しています。

競合となる周辺の中古マンションや築古物件と比較した際、内覧時の第一印象を決める「エントランスの構え」と「内廊下の静謐さ」は決定的な差別化要素となります。この質感の違いを販売活動で正しくアピールすることで、買主からの安易な値引き交渉を退け、最高値圏での強気な価格交渉を成立させることが可能になります。

ディスポーザー・ミストサウナを備えた高品質スペックを内覧戦術に組み込み、値引き交渉を退ける方法

ブランズ明石町の室内仕様は、2017年築という築年数を感じさせない高い品質を誇っています。築9年が経過した現在でも、新築分譲マンションと比較して見劣りしない充実した設備スペックを備えていることが、売り手優位の交渉を支える大きな武器となります。

築9年を経ても色褪せない全天候型内廊下と室内仕様が買い手の所有欲を刺激する

内覧にお越しになる検討客が室内に足を踏み入れた際、大きな満足感を与える設備仕様が揃っています。

• 生ゴミディスポーザー（キッチン周りの衛生面と利便性を飛躍的に高める人気設備）
• ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機（日々の癒やしと高い快適性を提供）
• 天然石天板仕上げのシステムキッチン（高級感溢れる意匠性と耐久性を両立）
• 二重床・二重天井構造（将来のリフォーム性と遮音性に優れた構造基盤）

特に小〜中規模マンションではコスト面から採用が見送られがちな「ディスポーザー」が標準装備されている点は、買い手にとって大きな魅力となります。

築9年の物件では、買い手から「リフォーム費用分を値引きしてほしい」という要求が出されるケースがありますが、ブランズ明石町の場合はこれらの高品質設備が丁寧にメンテナンスされていれば、大きなリフォームを行わずとも十分に魅力を伝えられます。設備スペックの優位性を明確に提示することで、価格交渉での譲歩を最小限に抑えることができます。

築地聖路加通り店が実践する、明石町の静謐さを最大化する内覧時間帯・導線設計

ブランズ明石町の持つ魅力を100%買い手に伝えるためには、内覧時の演出と導線設計が極めて重要です。スタートライン築地聖路加通り店では、本物件の売却において以下のような具体的な内覧戦術を実践しています。

1. 明石町の閑静さを体感できる時間帯の設定 前面道路の交通量が少なく、周辺の静けさと街並みの美しさが最も際立つ時間帯（日中の自然光が入る時間帯や、街路樹の緑が美しく映える時間帯）に優先して内覧枠をセットします。
2. ホテルライクな内廊下を強調する導線づくり エントランスからエレベーター、そして静穏な内廊下を通って住戸内へと至るプロセスで、物件が持つプライベート感と遮音性の高さを実感できるよう案内順序を綿密に設計します。
3. 設備仕様の動作確認と清潔感の演出 ディスポーザーやミストサウナなどの特徴的な設備は、内覧時に具体的な使用感や手入れの良さをアピールできるよう事前に準備を整えます。

事前の準備と見せ方の工夫により、買い手の購入意欲をその場で引き上げ、競合物件へ目移りするリスクを大幅に軽減させます。

「ブランズ明石町」売却、ご状況に応じた最適なアプローチ

不動産売却における最適な選択肢は、オーナー様が置かれているご事情（住み替え、相続、離婚、投資運用、海外赴任など）によって大きく異なります。ブランズ明石町の特性を踏まえた5つの状況別アプローチを解説します。

住み替えをご検討中の方へ：築9年目の築浅イメージを保持した含み益確定シナリオ

住み替えを検討されているオーナー様にとって、現在のブランズ明石町は「大きな含み益を確定させ、次の住まいの購入資金に充てるベストタイミング」と言えます。

築9年目である現在は、大手ポータルサイト等で「築10年以内」という検索条件で絞り込む買い手層のフィルターに確実にヒットする「築浅プレミア」が残されている状態です。新築時から約1.8倍〜2.0倍に膨らんだ含み益を確定させることで、買い替え先の頭金を潤沢に用意することが可能です。

売り先行で確実に高値を狙うか、買い先行で二重ローンを回避しながらじっくり売却を進めるか、資金計画と引き渡し時期の調整を綿密に行うことが成功のポイントとなります。

ご相続でブランズ明石町をお持ちの方へ：路線価と実勢価格の乖離を活かした資産整理

ご相続によってブランズ明石町を取得された、あるいは将来的に相続予定である場合、明石町エリアの「相続税評価額（路線価）」と「実際の取引価格（実勢価格）」の大きな乖離に着目する必要があります。

中央区明石町の路線価に基づく相続税評価額は、坪単価800万円超で取引される市場の実勢価格と比較して低く評価される傾向があります。そのため、相続税の申告において節税効果が得られやすい資産となっています。

複数の相続人で遺産分割を行う場合は、そのまま共有名義で保有し続けるよりも、最も高値で売却できる時期に現金化して公平に分配することがトラブルを未然に防ぐ現実的な解決策となります。

離婚に伴うご整理が必要な方へ：共有名義解消と売却代金の公平な財産分与

離婚に伴う不動産整理では、住宅ローンの残債清算と名義の単独化、そして財産分与が最大の課題となります。

ブランズ明石町の場合、直近の相場水準から見れば多くの場合でアンダーローン（売却価格がローン残債を上回る状態）となります。売却によって住宅ローンを全額一括返済した上で、手元に残った差額キャッシュ（含み益）を夫婦間で明確かつ公平に分け合うことが可能です。

スタートラインでは、ご当事者様間のプライバシーに配慮し、秘密厳守での机上査定や個別の相談対応を徹底しております。

投資物件として運用されている方へ：賃貸中オーナーチェンジ vs 退去後の実需売却の価格差

ブランズ明石町の住戸を賃貸に出して運用されているオーナー様が売却を検討される場合、「賃貸中のままオーナーチェンジで売るか」「入居者退去後に実需向け空室として売るか」の選択が売却価格を大きく左右します。

現在の都心中古市場では、投資家が買い手となる「オーナーチェンジ物件（想定利回りで値付けされる）」よりも、ご自身で住むために購入する「実需向け空室物件（坪単価で強気な価格が狙える）」の方が、10%〜20%以上高く売却できるケースが一般的です。

賃貸契約の更新時期や入居者の退去予定を把握し、可能であれば退去のタイミングに合わせて実需向けとして売り出すことが、手残り額を最大化する戦略となります。

海外赴任を控えている方へ：非居住者税制と賃貸転用 vs 赴任前売却の判断軸

海外赴任や国外転勤に伴いブランズ明石町の処分を検討される場合、「赴任中に賃貸へ出すか」「赴任前に売却して現金化するか」の判断が必要になります。

非居住者（日本国内に住所を有しない者）となった後に日本国内の不動産を売却する場合、買主が法人等であると売却代金の10.21%が所得税として源泉徴収される手続きが発生します。また、遠隔地からの物件管理や帰国後の住まい計画など、一定の手間とリスクが伴います。

築9年目で高い含み益が出ている現在の市場環境を鑑みれば、管理の手間や税制上の複雑さを避け、赴任前に高値で売却を完了させて資産を整理しておくことも非常に合理的な選択肢です。

「築10年の大台」に乗る前の今か、14.21%軽減税率の適用後か。監修者が見るブランズ明石町の売却タイミング

「いつ売るのが最も有利か」という問いに対して、ブランズ明石町（2017年4月築・築9年）のオーナー様が直面しているのが、「築10年未満の築浅イメージで売り切るか」「築10年超の税制特例（14.21%）の適用を待つか」という2つの判断軸です。

監修者の菊地拓耶（スタートライン売買部 部長代理）の見解を交え、売却タイミングの判断材料を整理します。

「築10年未満の築浅イメージ」が買い手検索フィルターで持つ決定的な強み

不動産ポータルサイトや仲介会社の顧客検索条件において、「築10年以内」というチェックボックスは買い手が最も頻繁に使用する条件フィルターの一つです。

築10年を超えると、検索結果から漏れてしまうリスクが生じるほか、買い手側の心理として「大規模修繕が近づいているのではないか」「室内の設備交換が必要になるのではないか」という警戒感が少なからず働きます。

築9年目である現在は、「築10年未満の築浅ブランド」を全面に押し出して強気な値付けができる最後の1年と言えます。買い手の検索に確実にひっかかり、競合に対する優位性を保ちやすいこのタイミングは、価格面で最高値を狙う上で大きなメリットがあります。

築地市場跡地再開発の進捗が明石町エリアの相場に与える中長期的な影響

明石町エリアの将来価値を占う上で外せないのが、近隣で進む「築地市場跡地再開発（築地まちづくり）」プロジェクトです。大規模な国際会議場、ホテル、商業施設、エンターテインメント施設などが整備される予定であり、エリア全体の国際的評価と利便性が高まることが期待されています。

この再開発期待はすでに現在の明石町エリアの相場に相当程度織り込まれており、現在の坪単価800万円超という高水準を支える要因となっています。

今後の金利動向や都心マンション市況全体の波を考慮すると、「再開発の完成を何年も待つ」よりも、相場が歴史的な高値圏にある現在において、確実に含み益を確定させることの合理性が高まっています。

保有継続が合理的なケースと、今すぐ動くべきオーナーの決定的な境界線

すべてのオーナー様にとって即時売却だけが正解とは限りません。以下のように保有継続が合理的となるケースも存在します。

• 現在の住み心地に大変満足しており、住み替えの具体的目的がない場合
• 住宅ローンの金利負担が極めて低く、代替となる運用先が見つかっていない場合
• 所有期間が10年を超えてから「居住用財産の10年超軽減税率の特例（14.21%）」を活用し、確実に税金を抑えたい明確な計算がある場合

しかし、「住み替えを具体的に考えている」「含み益が大きいうちに現金化して次の資産運用や教育資金に充てたい」「築10年超による買い手層の限定を避けたい」とお考えのオーナー様にとっては、築9年目である現在こそが動くべき決定的なタイミングとなります。

明石町エリア特化のスタートライン築地聖路加通り店が提示する、リスクゼロの売却プロセス

ブランズ明石町の売却を成功させるためには、物件の価値とエリア特性を誰よりも深く知るパートナー選びが不可欠です。スタートライン築地聖路加通り店は、明石町エリアに店舗を構え、地域の不動産流通に特化した体制を整えています。

大手ポータル非公開での「指名買い顧客」直接マッチングで叶えるプライバシー売却

「近隣住民や同じマンションの住人に売却を知られたくない」「売り出していることを公にせず、静かに売却を進めたい」というご要望を持つオーナー様は少なくありません。

スタートライン築地聖路加通り店では、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトへ公開する前に、自社で保有する「ブランズ明石町・明石町エリア限定の指名買い顧客」へ優先的に直接アプローチする水面下での売却活動が可能です。

これにより、無駄な露出を行わず、プライバシーを厳重に守りながら、物件の価値を正しく理解している買い手とのマッチングを短期間で実現できます。

しつこい電話営業なし・メール完結の机上査定から始まる安心の個別サポート

一括査定サイトなどを利用した際に起こりがちな「複数社からのしつこい電話営業」や「強引な訪問査定の執拗な要求」に不安を感じるオーナー様も多いのが実情です。

スタートラインでは、お客様の心理的安心を第一に考え、不必要な電話営業は一切行いません。まずはメール完結で高精度な査定結果をお届けする「机上査定」から安心してご相談いただけます。

ご売却を決断されていない段階での相場確認や、将来に向けた情報収集だけでも、オーナー様のお気持ちとペースに寄り添った丁寧なサポートをお約束します。

「ブランズ明石町」売却にかかる費用・税金・手残りシミュレーション

ブランズ明石町を売却した際、最終的に手元へいくらの現金が残るかを把握することは、次の生活設計を立てる上で最も重要です。成約価格から引き去られる諸経費と税金の構造を解説します。

成約価格から手元に残るキャッシュの算定式と主な諸経費の内訳

売却によって得られる最終手残りキャッシュは、以下の算定式で算出されます。

「最終手残りキャッシュ ＝ 成約価格 − 諸経費 − 住宅ローン残債一括返済額 − 譲渡所得税・住民税」

売却時に発生する主な諸経費の項目は以下の通りです。

一般的に、売却諸経費の合計額は成約価格の約3.5%〜4.5%程度が目安となります。

居住用財産の3,000万円特別控除を活用した譲渡所得税の圧縮シミュレーション

ブランズ明石町のように分譲時から価格が大幅に上昇している物件では、売却益（譲渡所得）に対して課税される譲渡所得税・住民税への対策が不可欠です。

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用され、譲渡益から最大3,000万円を無条件で控除することができます。さらに所有期間が5年を超えているため、税率は長期譲渡所得の20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）が適用されます。

このように、3,000万円特別控除を活用することで課税対象となる譲渡所得が大幅に圧縮され、売却代金の大部分を手元キャッシュとして残すことが可能となります。

※実際の税額計算や特例の適用要件は、個別の居住実態や所有状況によって異なります。具体的な節税シミュレーションは、スタートラインの個別ご相談にて税理士等の専門家と連携の上で正確にご案内いたします。

まとめ

東急不動産分譲の「ブランズ明石町」は、2017年の新築時から市場価値を大幅に伸ばし、坪単価最高840万円（分譲時の約2倍）という過去最高水準の相場環境を迎えています。

聖路加国際病院や明石小学校を抱く「中央区明石町」という閑静で格調高い住環境と、ホテルライクな内廊下・高品質な設備スペックを備えた本物件は、高学歴・高所得な実需層からの指名買いが絶えない極めて稀有なレジデンスです。

「築9年目」を迎えた今、築10年の大台に乗る前の「築浅プレミア」を保持した状態で高値を狙うのか、それとも将来の税制特例を見据えるのか、オーナー様それぞれのご事情に応じた最適な売却シナリオを描くことが成功への近道となります。

スタートライン築地聖路加通り店では、明石町に特化した豊富な成約事例と指名買い顧客ネットワークを活用し、オーナー様の大切な資産価値を最大化するお手伝いをいたします。まずはメールで完結する無料の机上査定から、お気軽にご相談ください。