【2026年最新】江東区「千石駅（仮称）」の不動産相場と有楽町線延伸の資産価値｜予算6,000万円の中古マンション選び

SUPERVISED BYこの記事の監修者

茂手木孝義

売買部宅地建物取引士

不動産売買のスペシャリストとして、お客様のライフステージの変化に寄り添った最適な資産戦略の提案を得意としています。市場動向を緻密に捉える確かな目利きと、一人ひとりの未来を見据えた誠実なコンサルティングが強み。一生を左右する大きな取引だからこそ、読者の皆様が「最良の決断」を確信できるよう、売買の最前線から本質的な知見を分かりやすく共有します。

有楽町線延伸で新駅「千石駅（仮称）」の誕生が予定されている江東区千石エリアは、現在「穴場のマンション購入エリア」として注目を集めています。「新駅ができるなら今のうちに買っておけば値上がりが期待できるのではないか」、「予算6,000万円前後でどんな中古マンションが買えるのか知りたい」とお考えではありませんか？

この記事では、宅地建物取引士およびファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持つ私、柏木健一が「スタートライン　パークサイド木場店」に寄せられる最新の成約データや現地情報をもとにわかりやすく解説します。

この記事でわかること：

• 江東区千石・石島エリアの最新マンション相場と予算6,000万円で狙える具体条件

• 文京区「千石駅」との坪単価ギャップと有楽町線延伸によるアクセス激変

• 新駅開業（2030年代半ば予定）までのリアルな住み心地と購入前の注意点

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【2026年最新】江東区千石・石島エリアの中古マンション相場と予算6,000万円の狙い目

東京メトロ有楽町線の延伸事業が本格化する中で、新駅の設置予定地となる江東区千石および隣接する石島エリアの中古マンション相場はどのような状況なのでしょうか。現在、この地域は「新駅誕生による将来性」と「現状の鉄道空白地帯という実質的な駅遠立地」が複雑に交錯する絶妙な価格帯で推移しています。

まずは、ポータルサイトでの情報収集時に多くの方が直面する混乱を整理したうえで、具体的な成約データから導き出したリアルな相場水準と狙い目のスペックを分析します。

文京区「千石駅」との違いは？混同しやすいエリア同士の相場と坪単価を比較

不動産ポータルサイトやネット検索で「千石駅 相場」と検索した際、最初にヒットする情報の多くは文京区にある千石駅のもの。同じ駅名ですが、江東区の千石駅周辺と文京区の千石駅周辺とでは立地・行政区・現在の不動産相場が完全に異なるため、注意が必要です。

文京区の千石駅周辺は、都心有数の高級住宅街であり、中古マンションの成約坪単価は500万〜650万円前後で推移しています。専有面積60㎡の2LDK〜3LDKを購入する場合、物件価格は1億円を超えてくるのが一般的です。

一方、今回解説する江東区の千石エリア（有楽町線新駅予定地）は、四ツ目通りと清洲橋通りが交差するエリアを中心とした下町情緒と住宅街が広がる地域です。現在の成約坪単価は250万〜350万円前後となっており、文京区千石の約半分の相場感で推移しています。

ネット上の相場平均データやブログ記事を閲覧する際は、それが「文京区の千石」なのか「江東区の千石」なのかを必ず確認することが、誤った予算計画を防ぐ第一歩です。

予算6,000万円前後で狙える中古マンションの築年数・広さ・管理形態

世帯年収1,000万円前後の共働き世帯において、住宅ローン審査や将来の金利変動リスクを考慮した適正予算としてよく挙げられるのが「5,500万円〜6,500万円（目安6,000万円）」という水準です。

豊洲駅や東陽町駅、清澄白河駅の駅徒歩5分圏内では、同じ予算だと築25〜30年以上の古めの物件や、専有面積40〜50㎡台のコンパクト2LDKに限定されがちです。しかし、現在の江東区千石・石島エリア（坪単価250万〜350万円帯）であれば、同じ予算6,000万円前後でより現実的かつ居住性の高い選択肢が得られます。

スタートライン調べの成約データおよび現場での取引事例をもとに整理すると、予算6,000万円前後で狙える主な物件スペックは以下のとおり。

• 専有面積：55㎡〜68㎡前後（使いやすい2LDK〜広めの3LDK）

• 築年数：築15年〜築25年前後（2000年代以降の建築、新耐震基準・オートロック完備）

• 総戸数・管理：中規模マンション（30戸〜80戸程度）、委託管理（日勤）が中心

たとえば、築18年・専有面積62㎡の3LDK物件が5,800万円前後で売り出されるケースなどがあり、リノベーションや一部内装リフォームを施してもトータル6,500万円以内に収めることが可能です。

購入時のチェックポイントとして重要なのが、修繕積立金の積立状況と長期修繕計画です。築15〜25年帯のマンションは、第2回目の大規模修繕工事の時期を迎えるか、あるいは目前に控えているタイミングです。購入後に修繕積立金が急激に値上げされる計画になっていないか、過去に適切な修繕が行われてきたかについて、「重要事項調査報告書」を通じて細かく確認しておく必要があります。

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東京メトロ有楽町線延伸で誕生する「千石駅（仮称）」の概要とアクセス変化

江東区千石エリアが不動産購入の検討先として急浮上した最大の要因は、東京メトロ有楽町線（8号線）の延伸事業です。これまで駅から距離のあった地域に新駅が誕生する計画であり、周辺の移動利便性が大きく向上することが期待されています。

計画の全体像と新駅の位置づけ、そして将来的なアクセス面の変化について整理します。

有楽町線延伸（豊洲〜住吉）の全体スケジュールと新駅の位置

有楽町線延伸（豊洲〜住吉間）は、東京メトロと東京都が主導して進めている都市鉄道利便増進事業です。豊洲駅から東陽町駅を経由し、半蔵門線・都営新宿線が乗り入れる住吉駅までの約4.8kmを結ぶ路線となります。

事業計画の概要は以下のとおりです。

• 区間：豊洲駅 〜 東陽町駅 〜 住吉駅

• 新設駅：枝川駅（仮称）、千石駅（仮称）

• 開業目標：2030年代半ば（予定）

• 千石駅（仮称）の予定地：四ツ目通りと清洲橋通りが交差する「千石二丁目交差点」付近の地下

設置予定地となる「千石二丁目交差点」は、北側の住吉駅（都営新宿線・半蔵門線）と、南側の東陽町駅（東西線）の中間地点に位置しています。

現在は四ツ目通り沿いにバスが頻繁に行き交う交通の要所ですが、地下に新駅が開業することで、地上交差点のすぐ近くに駅出入口が設けられる見込みです。これにより、交差点から徒歩5分〜8分圏内にある既存の中古マンション群が、一躍「駅近物件」へと変わります。

千石駅（仮称）開業で通勤・通学アクセスはどう変わる？

現在、江東区千石エリアから都心部へ移動する場合、東西線の木場駅や東陽町駅、あるいは半蔵門線・新宿線の住吉駅まで12分〜18分程度歩くか、バスを利用する必要があります。

新駅「千石駅（仮称）」が開業すると、このアクセス環境は劇的に改善されます。

• 有楽町・銀座方面：千石駅から豊洲経由、または直通で有楽町駅まで約10分前後（※推計値）

• 大手町・日本橋方面：住吉駅や東陽町駅での1回乗り換え、または直通バスに加え、鉄道の代替ルートが完成

• 豊洲・湾岸エリア方面：豊洲駅までダイレクト接続（約5分〜7分）

特に、大手町、日本橋、有楽町、豊洲といった方面へ短時間でアクセス可能となり、通勤時の利便性が高まります。また、豊洲エリアの商業施設（ららぽーと豊洲等）や湾岸沿いのレジャー施設へも電車1本でアクセスできるようになるため、休日の行動範囲も飛躍的に広がります。

千石駅（仮称）開業までの約10年間におけるリアルな住み心地とアクセス環境

新駅開業により将来的な利便向上が期待される一方、開業目標は「2030年代半ば」とされており、今から購入して入居した場合、約10年間は現在の交通環境で生活することになります。

「駅が開業するまでの間、日常の通勤や買い物で不便を感じないか？」という点は、購入を検討するうえで最も切実な疑問でしょう。スタートラインパークサイド木場店の現場視点から、現在の交通利便性と住環境の実態を解説します。

木場駅・東陽町駅・住吉駅を結ぶバス便と自転車アクセスの実効性

江東区千石エリアは、鉄道駅からは少し距離があるものの、都営バスのネットワークが非常に発達している「バス利便性の高い地域」です。

南北を通る「四ツ目通り」および東西を通る「清洲橋通り」には、多数の都営バスが走っています。特に平日朝の通勤時間帯（7時〜8時台）には、錦糸町駅行き・東陽町駅行き・門前仲町駅行きなどのバスが数分おきに次々と発着します。

• 東陽町駅方面：四ツ目通りを通るバスで約5〜7分

• 錦糸町駅方面：住吉駅を経由して錦糸町駅まで約8〜12分

• 門前仲町・清澄白河方面：清洲橋通りを通るバスで約10分前後

バス停までの距離が徒歩1〜3分程度の物件であれば、時刻表を気にせずバス停に向かい、そのまま主要駅へスムーズにアクセス可能。天候が悪い日や夏場・冬場でも、長距離を歩かずに通勤できる点は大きな強みと言えます。

また、江東区内は地形が極めて平坦であるため、自転車移動が非常に快適です。

• 木場駅・東陽町駅まで：自転車で約5分〜7分

• 住吉駅まで：自転車で約4分〜6分

• 清澄白河駅まで：自転車で約7分〜10分

主要駅の周辺には区営の定期・一時利用駐輪場が整っているため、天気の良い日は自転車でサッと駅まで行き、電車に乗るという住民が多数派です。

木場公園や清澄白河も日常圏！子育て世帯に選ばれる住環境

千石・石島エリアの魅力は、交通アクセスだけではありません。緑豊かな自然環境と周辺のおしゃれなカルチャーエリアがすぐ近くにあるという「暮らしの満足度の高さ」も、子育て世帯から支持される理由です。

エリアの南側には、広大な敷地を誇る「都立木場公園」が広がっています。広い芝生広場やバーベキュー広場、ドッグラン、東京都現代美術館などが併設されており、休日に子どもと遊んだりピクニックを楽しんだりするのに格好のスポットです。

また、西側に位置する「清澄白河エリア」も徒歩や自転車で気軽に通える範囲です。話題のサードウェーブコーヒーショップやカフェ、ベーカリー、雑貨店などが点在しており、休日のカフェ巡りや散策を日常の延長として楽しむことができます。

さらに日常の買い物環境についても、以下のようなスーパーや商業施設が徒歩・自転車圏内に揃っています。

• オーケー 尾高橋店：高品質・ディープディスカウントで人気の大型スーパー（清洲橋通り沿い）

• ライフ 深川猿江店：品揃えが豊富な大型食品スーパー

• イトーヨーカドー 木場店：木場駅近くの大型ショッピングモール（映画館や専門店街も併設）

鉄道新駅がなくても「日常生活に必要なものがすべて車なしで揃う」住環境がすでに完成しているからこそ、単なる投資目的ではなく実住のマイホームとして高い人気を誇っています。

有楽町線延伸の値上がり期待だけで選ぶのは危険？購入前に知っておくべき2つの注意点

新駅誕生に伴う将来性と現在の住みやすさを解説してきましたが、住宅購入という人生最大級の決断において、ポジティブな要素だけを見て購入に踏み切ることは避けるべきです。

筆者（宅建士・FP）は、新駅効果を期待して江東区千石エリアを検討する方に対し、以下の2つの注意点を必ず提示しています。

注意点①：開業までの約10年間は「駅徒歩12〜15分」の暮らしとなる

新駅「千石駅（仮称）」の開業目標は2030年代半ばです。インフラ工事の特性上、情勢や工事の進捗によってはスケジュールが前後する可能性もゼロではありません。

したがって、購入から少なくとも約10年間は「既存の最寄り駅（木場・東陽町・住吉）から徒歩12分〜15分以上かかる立地」として生活する必要があります。

「新駅ができれば駅近になるから」という将来の期待だけで物件を選んでしまうと、いざ住み始めたときに「朝のバスが雨で遅延して通勤ストレスになる」「深夜遅くに帰宅する際、駅から歩くのが辛い」といった日々の不満に直面します。

検討時の判断基準として大切なのは、「もし新駅の開業が仮に遅れたとしても、現在のバスや自転車のアクセス、および周辺環境だけで満足して快適に暮らせるか？」という点です。現状の生活利便性に納得できたうえで、新駅開業を「将来のプラスアルファのボーナス」として捉えられる物件を選ぶことが後悔を防ぐ鍵となります。

注意点②：新駅誕生による価格上昇はすでに織り込み済み？

「今のうちに買っておけば、新駅が開業した瞬間にマンション価格が跳ね上がって大儲けできるのでは？」という期待を抱く方もいらっしゃいます。

しかし、不動産市場のメカニズムとして、大規模なインフラ整備（新駅新設や路線延伸）のニュースが公表された段階で、将来の値上がり期待の一部はすでに現在の売り出し価格に織り込まれているのが現実です。

実際に有楽町線延伸が正式決定（2022年〜2024年）して以降、江東区千石・石島エリアの中古マンション価格は徐々に上昇傾向を示しており、すでに新駅発表前のような「格安状態」ではありません。

今後の資産価値の変化について、以下の構造を理解しておく必要があります。

また、新駅が開業する約10年後には、購入したマンション自体の築年数も10年加算されます（例：現在築18年→開業時築28年）。建物自体の経年減価（築年数経過による価格下落）と、新駅効果による価格押し上げ効果が相殺し合い、必ずしも爆発的なキャピタルゲインが得られるとは限らない点に注意が必要です。

過度な値上がり期待に依存するのではなく、「築年数が経過しても資産価値が落ちにくい管理状態の良いマンション」を選定し、無理のない住宅ローン返済計画を組むことが、最も確実な資産保全のアプローチとなります。

よくある質問

江東区千石エリアの中古マンション購入に関する代表的な疑問について、Q&A形式で回答します。

Q：江東区千石エリアの中古マンションは今買い時ですか？

A：新駅開業による長期的なアクセス利便性向上は見込まれますが、「将来の値上がり」だけを目的に買い焦る必要はありません。現在提示されている売り出し価格が周辺相場と比較して適正であり、かつバス・自転車を使った現在の通勤・生活スタイルに納得できるのであれば、実住目的の買い時と言えます。価格の妥当性や将来の住宅ローンシミュレーションについては、個別物件ごとにしっかり検証することをおすすめします。

Q：文京区の千石駅と江東区の千石（仮称）で検索結果が混同されるのはなぜですか？

A：都営三田線の「千石駅」が文京区に実在するためです。江東区の「千石駅（仮称）」は有楽町線延伸に伴い新設される予定の駅であり、地名は同じですが行政区も相場帯も全く異なります。江東区千石エリアでお探しの際は「江東区千石」「有楽町線延伸」などのキーワードを組み合わせて検索するか、江東区に詳しい不動産会社へ相談すると正確な情報が得られます。

Q：有楽町線延伸の千石駅（仮称）は具体的にどのあたりにできますか？

A：四ツ目通りと清洲橋通りが交差する「千石二丁目交差点」付近の地下が予定地とされています。この交差点周辺（徒歩5分〜8分圏内）にある中古マンションは、新駅が開業すると一気に「駅徒歩圏の物件」へと変化するポテンシャルを秘めています。

Q：予算6,000万円で江東区千石エリアの3LDKは購入できますか？

A：築年数20年前後かつ専有面積60㎡前後の物件であれば、6,000万円前後での検討が十分に可能です。新築や築浅（築10年未満）の3LDKは7,000万円〜8,000万円台に達するケースが多いため、適正な維持管理がなされている築15〜25年のリノベーション済み・内装良好な中古物件を視野に入れるのが最も現実的です。

有楽町線延伸を見据えた江東区千石の中古マンション選びは「スタートライン　パークサイド木場店」へ（まとめ）

江東区千石・石島エリアは、東京メトロ有楽町線延伸（豊洲〜住吉間）に伴う新駅「千石駅（仮称）」の誕生により、将来的な交通利便性の飛躍的向上が期待される注目エリアです。

• 相場と予算：文京区千石（坪500万円超）とは異なり、坪単価250万〜350万円前後で推移。予算6,000万円前後で「築15〜25年・55〜68㎡・2LDK〜3LDK」が狙える。

• 現在の住み心地：木場公園や清澄白河が日常圏内にあり、都営バスや自転車を活用することで現時点でも都心へスムーズにアクセス可能。

• 購入時の注意点：新駅開業（2030年代半ば予定）までの約10年間はバス便・徒歩中心の生活となる点を理解し、値上がり期待だけに依存しない管理状態の良い物件を選ぶことが重要。