【分譲時の2.3倍超】シティタワーズ豊洲ザ・ツインの2026年売却相場｜資産性を最大化する値付けと税制戦略

SUPERVISED BYこの記事の監修者

菊地拓耶

売買部部長代理宅地建物取引士

不動産売買の第一線で多くの取引をリードし、刻々と変わる市場の動向を冷静に分析。資産価値の最大化や将来を見据えた物件選定など、現場で磨き上げた戦略的な知見を強みとしています。一生に一度の大きな決断に寄り添い、読者の皆様が長期的な視点で「最良の選択」をできるよう、実務に基づいた本音の知恵を分かりやすくお届けします。

分譲時の2倍を超える圧倒的な資産価値。これが、2009年の竣工から17年を経た「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」の現在の姿です。

「今の相場はいくらなのか」「いつ売却に踏み切るのが一番手元にキャッシュが残るのか」。本記事をご覧のオーナー様は、まさにその判断の岐路に立たれていることでしょう。直近の実流通データを紐解くと、本タワーの相場は坪単価620万円前後を中心に推移しており、新築時の価格から約2.3倍という驚異的な含み益を形成しています。

本記事では、宅建士であり不動産売買の実務最前線に立つスタートライン売買部の担当者が、以下の3点を中心に徹底解説します。

• 直近2年間の成約データが示す、リアルな間取り別売却価格帯
• 「14.21%の軽減税率特例」をフル活用して手残りキャッシュを増やす判断基準
• 1,063戸の巨大ツインタワー特有の「棟内競合」を回避する売り出し戦術

築17年という税制上の大きな節目を迎えた今、本物件を最高値で売却し、次のライフステージへ有利に駒を進めるための戦略を、実際のデータとともにお伝えします。

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シティタワーズ豊洲ザ・ツインの売却相場【2026年最新】

シティタワーズ豊洲ザ・ツインの売却を検討する上で、最も確実な判断材料となるのが「過去の成約実績」です。売り出し価格（売主の希望価格）ではなく、実際に市場で取引が成立した価格を見極めることが、適正な値付け戦略の第一歩となります。

直近2年間の成約データが示す圧倒的な資産価値

スタートライン売買部が独自に集計した直近24ヶ月の実流通データ（スタートライン売買部調べ・2026年9月時点）によると、シティタワーズ豊洲ザ・ツインの成約坪単価の中央値は約624万円となっています。

特筆すべきは、その価格の伸び率です。2009年5月の新築分譲時の価格データと照らし合わせると、当時の坪単価は200万円台後半から300万円台が中心でした。現在の中央値である坪単価約624万円は、単純計算で分譲時の2.3倍超に達しています。

低層階や方角等の条件が並みの住戸であっても坪単価550万円〜600万円前後の強固な下限相場を形成しており、40階以上の高層階や条件の良い角部屋などのプレミアム住戸に至っては、坪単価700万円台〜820万円超という極めて強気な取引が頻発しています。築17年を迎えてもなお、これほどまでに高い市場評価を維持、あるいは更新し続けているのが本物件の現在地です。

成約実例ベースの間取り別価格帯

実際の成約事例を間取り別に分解すると、より具体的な相場感が見えてきます。

例えば、2026年の直近の取引では、32階の86.65㎡（3LDK）が1億7,000万円（坪単価648万円）、46階の82.51㎡（2LDK）が1億7,990万円（坪単価720万円）で成約しています。さらに、180㎡クラスのトッププレミアム住戸では4億4,900万円（坪単価822万円）という規格外の成約も飛び出しており、本タワーの潜在的な上限値の高さを示しています。

豊洲エリアの競合タワーとの坪単価比較

豊洲エリアにおける本物件の立ち位置を客観視するため、近隣の主要タワーマンションとの相場を比較してみましょう。

このデータから、シティタワーズ豊洲ザ・ツインは、立地と築年数を共有する「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」とほぼ同格の坪620万円前後で強固な相場を形成していることがわかります。

築浅・駅徒歩4分のフラッグシップである「ブランズタワー豊洲」が坪800万円台で市場を牽引し、新豊洲エリアの「スカイズタワー＆ガーデン」が坪700万円台で続く中、本物件は「坪600万円台前半で、極めて高いグレード感と豊洲駅徒歩4分の利便性を享受できる」という、実需層にとって最もコストパフォーマンスのバランスが取れた選択肢として確固たるポジションを築いています。

日建設計×鹿島建設による漆黒のガラス意匠が、豊洲エリアでの強気な値付けを成立させる構造

シティタワーズ豊洲ザ・ツインのオーナー様であれば、ご自宅の外観やデザインの秀逸さは日常的に感じておられることと思います。しかし、売却活動においてこの「意匠性」は、単なる物件紹介の枠を超え、直接的な値付け根拠として強力に機能します。

築15年超でも他タワーをスキップして指名買いされる理由

本物件は、日建設計およびKAJIMA DESIGNが設計・監理を手掛け、鹿島建設が施工した、住友不動産と阪急不動産によるフラッグシップタワーです。その最大の特徴である「漆黒のガラスカーテンウォール」を身に纏う外観は、豊洲エリアに林立するタワーマンションの中でも異彩を放ち、ひときわ際立ったランドマーク性を有しています。

この圧倒的な存在感は、買い手の心理にどう作用するでしょうか。豊洲エリアで中古マンションを探す検討者の中には、「築10年以内の築浅タワー」を第一希望としつつも、本タワーの外観を一目見て気に入り、築15年超という条件を度外視して「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」を指名買いへと切り替える層が一定数存在します。

洗練された外観を評価する実需・投資層の属性と予算感

この「漆黒のデザイン」に強く惹かれる層は、単に広さや駅距離だけでなく、「ステータス性」や「洗練された都市生活のイメージ」に対して高い対価を支払う用意がある属性です。具体的には、都心勤務のパワーカップル層や、資産価値とデザイン性の両立を求める投資・実需混在層が挙げられます。

彼らは、この意匠美とランドマーク性に対してであれば、坪単価600万円台後半、あるいは700万円超のプレミアム予算を投じることを躊躇しません。

つまり、本物件を扱う不動産会社がこの「デザインの指名買い需要」を深く理解し、適切なターゲットに向けて物件の魅力を翻訳して発信できれば、周辺相場の上限を狙う強気な値付けが十分に成立するのです。逆に言えば、単なる「築17年のタワーマンション」としてしかアピールできない業者に任せてしまうと、この意匠性が生み出すプレミアム価格を取りこぼすリスクがあると言えます。

築17年を迎えたシティタワーズ豊洲ザ・ツイン。14.21%軽減税率と圧倒的な含み益を活かすタイミング戦略

「いつ売るのが一番得なのか」。この問いに対するスタートライン売買部としての明確な見解は、「築17年を迎え、長期譲渡所得と軽減税率特例のダブル適用がフルに機能する『今』が、手残りキャッシュを最大化する絶好のタイミングである」というものです。

所有期間10年超のオーナー様が享受できる譲渡所得税の軽減効果

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は税金がかかります。しかし、マイホーム（居住用財産）の売却においては、税負担を大幅に軽くする特例が存在します。本物件のように、新築分譲時から所有して「所有期間が10年を超えている」オーナー様は、以下の強力な税制メリットを享受できるフェーズに完全に合致しています。

まず、売却益から最大3,000万円を無条件で控除できる「3,000万円特別控除」が使えます。

さらに重要なのが、3,000万円を控除した後に残った利益に対する税率です。所有期間が5年以下の短期譲渡（39.63%）、5年超の長期譲渡（20.315%）に対し、所有期間が10年を超える居住用財産には「軽減税率の特例」が適用され、課税譲渡所得6,000万円以下の部分にかかる税率が14.21%にまで大幅に圧縮されます。

分譲時の2.3倍超という膨大な含み益を抱える本物件のオーナー様にとって、この「3,000万円特別控除 ＋ 14.21%軽減税率」のコンボは、税金で持っていかれる利益を最小限に抑え、手元に残るキャッシュを最大化する最強の盾となります。

将来的な大規模修繕や周辺再開発を見据えた「今」の優位性

税制面でのメリットが最大限に達していることに加え、建物のライフサイクルという観点でも今は重要な節目です。

築17年ということは、第1回目の大規模修繕が完了、あるいはその計画が具体化している時期です。今後、築20年の節目に向かっていく中で、2回目の大規模修繕を見据えた修繕積立金の増額改定議論などが本格化する可能性があります。

現状、本タワーは坪単価600万円超という極めて高い水準を維持していますが、将来的なランニングコストの上昇が買い手の心理に影響を与える前に、現在の強気相場の恩恵と税制メリットを掛け合わせて利益を確定させることは、極めて合理的な資産防衛戦略と言えます。

ホテルライクな専用コーチエントランスを活用し、値下げ要求を退ける内覧戦術

どれほど立派なデータや査定額があっても、最終的に買い手が購入を決断するのは「内覧」の場です。シティタワーズ豊洲ザ・ツインにおいて、内覧を成功に導き、買い手からの安易な値下げ交渉を封じるためには、本物件特有の空間構成を戦略的に活用する必要があります。

車寄せから2層吹き抜けロビーへと至る動線が、買い手の所有欲を最高潮に高める

本物件には、住居者専用のコーチエントランスと、タクシー・リムジン用の車寄せが個別に分離配置されています。ここから中へ入ると、奥行き約24m・高さ約7.6mの2層吹き抜けエントランスホールが広がり、さらにエスカレーターで上がると幅約46m・天井高約8.0mのグランドロビーが待ち受けています。

この「車寄せからグランドロビーへと至るホテルライクな圧倒的空間」こそが、最大の武器です。

内覧にご案内する際、単に部屋の中を見せるだけでは不十分です。担当者が意識的にこの動線を買い手に歩ませ、「自分がここに住んだときの高揚感」を強烈にイメージさせることで、買い手の所有欲と購入意欲を内覧の序盤で一気に最高潮まで引き上げることが可能です。

空間の価値を言語化できる専任担当者が交渉の主導権を握る

この動線による感動演出が成功すれば、買い手の心理は「いくら安く買えるか」から「どうすればこの部屋を手に入れられるか」へとシフトします。結果として、不当な値下げ要求や細かい条件交渉を牽制し、売り手優位の交渉ペースを握ることができます。

しかし、この戦術は、案内する不動産会社の担当者が本物件の「空間の価値」を深く理解し、適切なタイミングで適切な言語化を行えなければ成立しません。本タワーの売却を任せるパートナー選びでは、「どれだけ高い査定額を出してくるか」以上に、「この物件の価値を買い手に向かってどうプレゼンするつもりか」という販売戦術の具体性を確認することが重要です。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン売却、ご状況に応じた5つの最適なアプローチ

一口に「売却」と言っても、オーナー様のお立場やご事情によって取るべき戦略は大きく異なります。ここでは、本物件のオーナー様に多い5つのご状況別に、最適なアプローチを解説します。

住み替えをご検討中の方へ：潤沢な含み益を活かした買い先行の判断

豊洲エリア内でのサイズアップや、都心・郊外への買い替えをご検討中の場合、本物件がもたらす「分譲時の2.3倍超」という潤沢な含み益が最大の強みとなります。

通常、住み替えは「資金繰りの安全な売り先行」か「仮住まい不要の買い先行」かで悩みますが、本物件のように住宅ローン残債を売却額が大きく上回るケースでは、余裕を持った「買い先行」や「売り買い同時進行」が選択しやすくなります。新居の購入資金に含み益をどう充当するか、買い替え特例と3,000万円特別控除のどちらを適用する方が有利か、綿密な資金計画が成否を分けます。

ご相続でこの物件をお持ちの方へ：市場価格の乖離を利用した資産整理

ご相続で本タワーの住戸を取得された場合、注目すべきは「路線価や固定資産税評価額（税務上の評価）」と「実際の市場価格（坪620万円前後の実勢価格）」との間の大きな乖離です。

この乖離を活かして相続税対策を行うケースや、逆に高値で換価分割（売却して現金で分ける）を行うケースなど、選択肢は多岐にわたります。複数人で共有名義になっている場合は、売却の意思決定タイミングや価格設定で揉めることを避けるため、早急に中立的な第三者（不動産会社）を交えて現状の正確な査定額を共有することが円満な資産整理の第一歩です。

離婚に伴うご整理が必要な方へ：高額査定を前提とした円満な財産分与

離婚に伴う財産分与で本物件を売却する場合、「ローン残債の処理」と「高額な売却益の分配」が中心的なテーマとなります。

幸い、本タワーは市場価値が極めて高いため、オーバーローン（売却額より残債が多い状態）に陥るリスクは低く、売却によって手元に残る多額の現金をどう分割するかという前向きな協議に移行しやすいと言えます。共有名義の解消や名義変更の手続きを含め、双方にとって公平で透明性の高い高額査定を前提とした売却プランを立てることが重要です。

投資物件として運用されている方へ：賃料利回りとキャピタルゲイン確定の天秤

賃貸に出して投資物件として運用されているオーナー様にとっては、「現在の高い賃料利回りを享受し続けるか」と「過去最高水準の中古高値圏（成約坪単価中央値約624万円）で売却し、莫大なキャピタルゲイン（売却益）を確定させるか」の判断となります。

現状、豊洲エリアの賃料相場も高止まりしていますが、物件価格の上昇スピードがそれを上回っているため、表面利回りは以前より低下傾向にあります。築17年という区切りで一度利益を確定させ、別の高利回り資産へ組み替える（出口戦略）には、今の強気相場は非常に魅力的な環境と言えるでしょう。

海外赴任を控えている方へ：非居住者の税負担と売却・賃貸の比較

海外赴任に伴い非居住者となる場合、本物件を「売却するか」「リロケーション賃貸で運用するか」の選択を迫られます。

ここで注意すべきは、非居住者が日本の不動産を売却する場合、買主が法人等であれば売却代金の10.21%が源泉徴収されるという特有の税務論点です（後日確定申告で精算可能ですが、一時的に手元資金が拘束されます）。また、賃貸に出す場合も非居住者向けの源泉徴収ルールが適用されます。管理組合の協力金（非居住者等月1,000円）といった本物件特有のランニングコストも加味し、赴任期間と現在の売却相場の高さを天秤にかけて総合的に判断する必要があります。

1,063戸の巨大ツインタワー特有の「棟内競合」を回避し、最高値成約を狙う実務知見

シティタワーズ豊洲ザ・ツインは総戸数1,063戸を誇る超大規模物件です。この圧倒的なスケールメリットは資産価値の源泉ですが、いざ自分が「売主」になったときには、特有の課題を生み出します。それが「棟内競合」です。

売り出しタイミングの重複を防ぎ、ノース・サウス各棟の特徴を差別化する

1,000戸を超える規模になると、常に数件〜十数件の住戸が「売り出し中」として市場に出ている状態が常態化します。同じマンション内で、似たような面積・間取りの部屋が同時に売りに出されると、買い手は当然「より安い方」を選ぼうとするため、同じマンションの住人同士で不毛な値下げ合戦に巻き込まれるリスクが高まります。

これを回避するには、まずスタートライン売買部のように市場の動向をリアルタイムで把握できる業者に依頼し、「現在、棟内のどの部屋がいくらで売りに出ているか（競合の有無）」を徹底的にリサーチして売り出しタイミングを調整することが必須です。

さらに、ノースタワー（N棟）とサウスタワー（S棟）それぞれの眺望の抜け感、階数、内装コンディションの違いを明確に言語化し、「単なる安い部屋」ではなく「この条件だからこの価格」という差別化ポイントを買い手にぶつける販売戦術が求められます。

専任媒介契約による「囲い込み」リスクを避け、適正な販売網を構築する

棟内競合に勝つためには、物件の情報を「自社で抱え込もうとする」悪質な不動産業者を絶対に避けなければなりません。いわゆる「囲い込み」です。

自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主双方から手数料をもらう）を狙う業者は、他社からの案内依頼をブロックすることがあります。競合物件が多い巨大タワーでこれをやられると、内覧の機会が激減し、結果的に売れ残って値下げを余儀なくされる最悪のパターンに陥ります。

これを防ぐためには、物件情報を適正にレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録し、他社からの客付け（紹介）を積極的に受け入れる姿勢を持つ業者を見極め、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことが、最高値成約への近道となります。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン売却にかかる費用・税金・手残りシミュレーション

売却活動のゴールは「いくらで売れたか」ではなく、「最終的にいくら手元にキャッシュが残ったか」です。ここでは、本物件を実際に売却した際にかかる諸経費と、税制特例をフル活用した場合の最終手残り額のシミュレーションを解説します。

売却時に発生する主な諸経費の内訳

売却には、税金とは別に以下のような諸経費がかかります。概ね、売却価格の3.5%〜4%程度を見込んでおくのが安全です。

【概算シミュレーション】10年超所有・3,000万円特別控除を適用した場合の最終手残り額

以下の条件で、本物件を売却した場合の最終手残りをシミュレーションします。新築分譲時から所有し、「10年超所有の軽減税率特例（14.21%）」と「居住用財産の3,000万円特別控除」のダブル適用を受けるケースです。

このシミュレーションからわかるように、分譲時の2.5倍に跳ね上がった価格で売却し、多額の利益（譲渡所得）が発生したとしても、「10年超特例」と「3,000万円控除」を正しく適用することで税金による目減りを最小限に防ぐことができます。結果として、1億円を優に超える潤沢なキャッシュを手元に残し、次のライフステージへと進むことが可能になるのです。

まとめ

本記事では、シティタワーズ豊洲ザ・ツインの最新売却相場と、資産価値を最大化するための戦略をお伝えしてきました。

重要なポイントは以下の3点です。

• 現在の相場は坪単価620万円前後が中心であり、分譲時から2.3倍超という圧倒的な含み益を形成している。
• 築17年を迎えた今、「3,000万円特別控除」と「10年超保有の軽減税率特例（14.21%）」のダブル適用が、手残りキャッシュを最大化する最強の武器となる。
• 1,063戸特有の「棟内競合」を回避し、漆黒のガラス意匠に価値を見出す「指名買い層」へ的確にアプローチする実務知見が必要。

監修者である私、菊地拓耶の実務的な見解として申し上げれば、本物件の売却を検討するのであれば「今」はこれ以上ないほど合理的なタイミングです。

将来的な大規模修繕に伴うコスト上昇懸念が顕在化する前に、現在の極めて強い相場の恩恵と、築10年超の税制メリットを掛け合わせることで、オーナー様の利益は最大化されます。もちろん、ご家族の状況や資金計画によって「今は売らずに保有を継続する」という判断も立派な戦略の1つです。

スタートライン売買部 湾岸豊洲店では、本物件の価値を知り尽くした専任担当者が、オーナー様お一人おひとりのご事情に合わせた個別シミュレーションと売却プランをご提案いたします。まずは現状の正確な価値を把握するところから、次のステップを一緒に考えていきましょう。