【分譲時の約2倍へ高騰】アトラス築地2026年売却相場｜坪1,000万円超を狙う値付けと税制戦略

SUPERVISED BYこの記事の監修者

菊地拓耶

売買部部長代理宅地建物取引士

不動産売買の第一線で多くの取引をリードし、刻々と変わる市場の動向を冷静に分析。資産価値の最大化や将来を見据えた物件選定など、現場で磨き上げた戦略的な知見を強みとしています。一生に一度の大きな決断に寄り添い、読者の皆様が長期的な視点で「最良の選択」をできるよう、実務に基づいた本音の知恵を分かりやすくお届けします。

新築分譲時の坪単価約505万円から、直近成約では坪単価980万円台オーバーへ。2021年10月に誕生した「アトラス築地」は、新築分譲時から約2倍という圧倒的な価格上昇を遂げています。

築地エリアでご所有のマンションを売却検討される際、「今の市況で一体いくらの値がつくのか」「どこまで強気の値付けが可能なのか」と疑問をお持ちのオーナー様は少なくありません。特に築5年目という税制上の節目を迎える2026年は、手残りキャッシュを最大化させる上で見逃せない売却のベストタイミングといえます。

本記事では、スタートライン売買部が保有する直近の取引実績データに基づき、アトラス築地の最新売却相場と間取り別価格帯、近隣競合物件との比較、そして所有期間5年超による税負担軽減を活かした「資産価値最大化の売却戦略」を解説します。

この記事でわかること

• 直近取引データからみる「アトラス築地」の最新坪単価と間取り別売却相場
• プレミストやザ・パークハウスなど同エリア築浅マンションとの市場ポジション比較
• 2026年「所有期間5年超」の税制節目を活かして手残りキャッシュを増やす具体的シミュレーション

不動産売買の現場において、アトラス築地は小規模マンションが多い築地エリア内で「全161戸という最大級のスケール感と築浅の意匠性」を誇る、極めて指名買い需要の強いランドマーク資産です。スタートライン売買部 部長代理の菊地拓耶は、「築5年目を迎えて税制上の優位性が確立した2026年現在の市況は、含み益を最も有利に確定できる絶好の売却機会である」と見解を示しています。

まずは、お持ちのお部屋の現在の概算価値を把握することから始めてみませんか。

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アトラス築地の売却相場【2026年最新】

築地6丁目エリアに位置するアトラス築地の中古市場における評価は、2025年から2026年にかけて急角度での上昇を描いています。まずは実際の成約事例データから、現在の実勢相場帯を客観的に確認していきます。

直近成約データから読み解く実勢坪単価と価格帯

アトラス築地の直近における実勢坪単価の中央値は707.6万円ですが、取引時期による価格推移には極めて大きな特徴が見られます。

2023年末から2024年前半にかけての成約事例では坪単価600万〜750万円前後（50㎡〜81㎡帯で約9,980万〜1億7,450万円）で推移していたのに対し、2025年末から2026年に入ってからの直近取引では、坪単価960万〜980万円台へと一段切り上がっています。

直近12ヶ月以内の成約事例では、50㎡台の2LDKが1億6,300万円（坪単価987.1万円）、65㎡台の2LDKが1億9,600万円（坪単価986.5万円）、80㎡超の大型住戸が2億4,000万円（坪単価967.9万円）で取引されており、実質的な現在の実勢坪単価レンジは960万〜987万円台（平均約980万円）の最高値圏に達しています。成約実例ベースの間取り別価格帯は以下の通りです。

築地エリア競合物件（プレミスト・ファイン・パークハウス）との市場ポジション比較

アトラス築地が高値成約を維持できる背景を理解するため、築地7丁目および近隣の入船エリアにある主要な競合ブランドマンションとの坪単価比較を行いました。直近データを比較すると、本物件の特異な立ち位置が浮き彫りになります。

坪単価1,000万円に迫る「プレミスト東銀座築地（2020年築・全117戸）」と並び、アトラス築地は築地エリアにおける築浅・ハイエンドマンションのトップランナー（最高値圏）に位置付けられています。

築10年に近づく「ザ・パークハウス築地入船（2017年築）」の坪単価600万円台半ばと比較すると、築地6丁目・7丁目エリアにおける「築5年以内の築浅プレミアム」と「100戸超のスケール感」が、坪単価において約300万円以上の明確な相場差を生み出していることが分かります。

新築分譲時（坪単価約505万円）からの価格高騰と含み益の拡大

アトラス築地が2021年10月に新築分譲された当時の平均坪単価は約505万円でした。専有面積54㎡台で約8,300万円前後、65㎡台で約1億円前後、80㎡超のプレミアム住戸で約1億2,000万〜1億3,000万円台という販売価格帯でした。

それが2026年現在の成約価格と比較すると、以下のような圧倒的な資産価値の上昇を見せています。

• 54.59㎡住戸：分譲時 約8,300万円 → 直近成約 1億6,300万円（約1.96倍／含み益 約8,000万円）
• 65.68㎡住戸：分譲時 約1億0,000万円 → 直近成約 1億9,600万円（約1.96倍／含み益 約9,600万円）
• 81.97㎡住戸：分譲時 約1億2,500万円 → 直近成約 2億4,000万円（約1.92倍／含み益 約1億1,500万円）

初期に購入されたオーナー様におかれましては、専有部サイズを問わず分譲時価格の約1.9〜2.0倍（含み益が数千万円〜1億円超）という過去最高水準の含み益が含み資産として形成されている状態です。

全161戸のスケールと上質意匠がもたらす『アトラス築地』指名買い需要と強気値付けの根拠

築地エリアで高額マンションを探す購入検討者の中で、「アトラス築地」を指定して売り出しを待つ「指名買い客」が絶えない理由は、物件自体の構造的な稀少性にあります。

小規模マンションが多い築地エリアで全161戸の規模感が放つ存在感

中央区築地エリアは、過去から小規模なペンシルビルや数10戸規模の低層・中層マンションが密集して建設されてきた歴史を持ちます。その中にあって、旭化成不動産レジデンス分譲・戸田建設施工による敷地面積2,000㎡超、全161戸のスケールを誇るアトラス築地は、エリア内でも数少ない「大規模レジデンス」として圧倒的な存在感を放っています。

アースカラーを基調とした洗練された外観意匠、ホテルライクな内廊下設計、重厚感あふれる車寄せやエントランスアプローチなど、小規模物件では再現不可能な共用部のクオリティが、坪単価900万円〜1,000万円台の予算を投入する高価格帯購入層（パワーカップルや役員層）の所有欲を直接刺激します。

築地聖路加通り店に集まる「アトラス築地指名」の購入希望者属性

スタートライン築地聖路加通り店には、日常的に「アトラス築地で売り出しが出たら優先的に通知してほしい」という具体的な指名買いリクエストが蓄積されています。

買い手層の中心は、大手企業勤務の共働きパワーカップル、都心に拠点を置く会社役員・医師・士業の方々、ならびに都心での資産組み換えを行う実需・投資ハイブリッド層です。彼らがアトラス築地を指名する理由は明確です。

1. 築地エリア内で「管理体制」「共用部グレード」「築年」の3条件を完璧に満たす選択肢が極めて限られていること
2. 日比谷線「築地」駅徒歩3分・有楽町線「新富町」駅徒歩6分というマルチアクセスの利便性
3. 将来的な築地再開発の波及効果による確実な資産防衛力

このように「価格が高くてもこの物件を買いたい」という明確な動機を持った実需層が控えているからこそ、売却の際にも周辺相場の平均値に引きずられることなく、相場の上限（坪単価1,000万円前後）を狙った強気の売出価格設定が可能となります。

日比谷線徒歩3分×築地再開発の波及｜2026年『築5年税制節目』に動くべき合理的理由

売却のタイミングを検討する上で、単なる「相場の高さ」だけでなく「税制上の節目」と「周辺の再開発スケジュール」が重なる時期を見極めることが実利を左右します。

所有期間5年超による長期譲渡所得適用（税率39.63%→20.315%へ税負担半減）のインパクト

2021年10月〜11月に竣工したアトラス築地は、2026年を迎えたことで「税制上の所有期間5年超（長期譲渡所得）」の適用フェーズへと突入しました。

日本の譲渡所得税（不動産を売却して得た利益に対する税金）は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって税率が大きく異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

仮に売却益（譲渡所得）が8,000万円出ている場合、2025年以前（短期譲渡）に売却すると約3,170万円の税金が発生していたのに対し、2026年以降（長期譲渡）に売却すれば税金は約1,625万円で済み、差額として約1,545万円もの手残りキャッシュが手元に残る計算になります。

税負担が約半分に跳ね上がる税制節目の達成こそが、2026年現在においてアトラス築地の売却を具体化させる最大の合理的理由です。

旧築地市場跡地再開発の具体化が周辺相場を下支えする「今」という売り時

立地面における最大の追い風は、広大な「旧築地市場跡地（約19ha）」における大規模再開発計画の進行です。三井不動産を代表とするグループによる「築地まちづくり」では、5万人規模のマルチフード＆スポーツスタジアム、先端モビリティ拠点、高級ホテル、イノベーション拠点が一体となった一大国際拠点が整備される予定です。

この再開発計画の進展により、築地エリア全体の地価およびマンション相場は強力に下支えされており、市場の期待感はピーク水準にあります。

スタートライン売買部 部長代理の菊地拓耶は次のように指摘します。

「再開発の期待感が完全に相場へ織り込まれ、なおかつオーナー様の所有期間が長期譲渡税率（20.315%）に切り替わった2026年は、高値相場の果実を最小の税負担で確実に回収できる『最も効率の良い売却ウィンドウ（出口の機会）』にあたります。」

将来の再開発完成を待つ選択肢もありますが、金利動向や都心市況のサイクルを踏まえると、税率半減と高値相場が完璧に合致している「今」動くことが最もリスクの低い資産確定策といえます。

アトラス築地売却、ご状況に応じた5つの最適なアプローチ

不動産売却の目的はお客様の置かれたお立場によって様々です。アトラス築地の資産特性と高騰した含み益を踏まえ、5つのご状況別の具体的アプローチを提示します。

住み替えをご検討中の方へ：高騰した含み益の確定と買い替え特例の活用

アトラス築地からの住み替えをお考えの場合、新築分譲時から蓄積された数千万円〜1億円超の含み益が、次の住み替え先（郊外の戸建てやより広めのタワーマンションなど）の自己資金として絶大な威力を発揮します。

実務上のポイントは、「買い先行（新居を先に購入）」と「売り先行（売却を先に行う）」の選択です。アトラス築地は築地聖路加通り店を中心に指名買い希望者が控えているため、「◯月までに引き渡したい」という期間限定の売り出しでも高値成約を狙いやすい傾向にあります。

また、売却益に対する「3,000万円特別控除」の適用、または買い替え後の新居の住宅ローン控除との組み合わせシミュレーションを事前に行うことで、手残り資金を最大化させることが可能です。

ご相続でアトラス築地をお持ちの方へ：相続税評価額と市場実勢価格の乖離を活かした整理

親御様などからアトラス築地をご相続された、あるいは将来相続予定のケースでは、「相続税評価額」と「市場実勢価格（売買相場）」の乖離が大きなポイントとなります。

築地エリアの築浅高額マンションであるアトラス築地は、路線価に基づく相続税評価額に対して、実際の市場売買価格（1億6,000万〜2億4,000万円台）が大きく上回る性質があります。相続発生後に現金化して遺産分割を行う場合、遺産分割協議をスムーズに進めるための「換価分割」の手続きを適切に行うことが重要です。

また、複数人の相続人がいらっしゃる場合は、査定段階で透明性の高い実勢価格データを用意することで、親族間での意思疎通が円滑になります。

離婚に伴うご整理が必要な方へ：住宅ローン完済とクリアな売却益折半の手順

財産分与に伴う売却では、「住宅ローン残債を完済できるか」および「残った利益をいかにクリアに分け合えるか」が最優先課題となります。

アトラス築地の場合、現在の相場（坪単価980万円前後）から試算すると、ほぼすべての住戸で住宅ローン残債（オーバーローン）の心配がなく、売却によって大きなアンダーローン（売却益の発生）が見込めます。

売却代金からローン残債・仲介手数料・譲渡所得税などを差し引いた「純手残り額」を算出し、ご夫婦間で折半するプロセスを透明化するため、スタートラインでは第三者の専門家として中立的かつ迅速な机上査定シミュレーションをご提供します。

投資物件として運用されている方へ：短期譲渡脱出に伴うインカムからキャピタルへの出口戦略

アトラス築地を賃貸（オーナーチェンジ）で運用されてきた投資家様にとって、2026年は「インカムゲイン（家賃収入）の蓄積」から「キャピタルゲイン（売却益）の確定」へと戦略をシフトさせるべき節目です。

都心高額物件の表面利回りが圧縮される中、築5年経過による長期譲渡税率（20.315%）への移行は、投下資本の回収効率を跳ね上げます。

実務上は、賃貸中のまま「オーナーチェンジ物件」として投資家向けに売却するか、あるいは現在借り主が退去するタイミング（空室化）を待って「実需（自家用）向け」として高値で売却するか、という2つの出口シナリオが存在します。後者の実需向け売却の方が坪単価で10%〜15%高く売れるケースが多く、退去スケジュールの調整が鍵となります。

海外赴任を控えている方へ：高額賃貸運用と非居住者課税を踏まえた売却判断

海外赴任や国外転出を控えているオーナー様の場合、「赴任中に賃貸に出すか」「出発前に売却して現金化するか」の比較検討が必要となります。

アトラス築地は賃貸市場でも高い人気を誇りますが、海外赴任中に非居住者として日本の不動産を売却・賃貸する場合、源泉徴収（売却額の10.21%等の予納）や日本国内の納税管理人の選任など、複雑な税務手続きが発生します。

赴任中の空室リスクや将来の管理負担、非居住者課税の手間を考慮すると、相場が高水準にあり手残り税率が低い出国前のタイミングで売却を完了させることが、最もシンプルな資産整理の手法となるケースが多々あります。

坪単価1,000万円前後を伺う高値成約を狙うための値付け戦略と内覧ステージング

アトラス築地で相場の上限価格を引き出すためには、ポータルサイトに物件を掲載するだけでなく、売却活動の実務戦術を綿密に組み立てることが不可欠です。

値下げ要求を退け相場上限を引き出す強気値付けの心理ライン

購入検討者が1億5,000万〜2億5,000万円クラスの高額物件を探す際、ポータルサイトでの検索条件や心理的な心理境界線（フィルター）が存在します。

例えば、「2億円」という大台は大台を超えるか未満かでターゲット層の検索条件が分かれる境界線です。65㎡台の住戸であれば「1億9,800万円（坪単価994万円）」という売出価格を設定することで、2億円未満で探している富裕層の検索枠に収めつつ、相場の上限（坪単価1,000万円直前）を狙う値付けが成立します。

値引き交渉が入ることを見越して無暗に高すぎる価格を盛るのではなく、「なぜこの価格なのか」を全161戸のランドマーク性や築5年の状態の良さから説得力を持って説明できる価格を設定することが、安易な値下げ要求を退ける強固なディフェンスになります。

内廊下と上質感あふれる共用空間を活かす内覧動線設計

アトラス築地の内覧対応において、買い手の「欲しい」という感情を最高潮に高めるための動線設計が成約率を左右します。

1. アプローチからエントランスへの誘引：重厚な車寄せとアースカラーのエントランスアプローチを通り、落ち着いたロビーラウンジへ案内
2. ホテルライクな内廊下の体感：静寂性とプライバシーが保たれた内廊下を通ることで、高額レジデンスとしての品質を再認識させる
3. 専有部のコンディション強調：内廊下から室内へ入った際、玄関のゆとりや採光、室内コンディションの良さを強調するライティング設計

特に居住しながら売却（在宅内覧）を行う場合は、生活感を適度に抑え、アロマや照明で「上質な空間」を演出するステージングを行うことで、買い手に対して「大切に使われてきた築浅物件」という強い印象を与えることができます。

アトラス築地売却にかかる費用・税金・手残りシミュレーション

実際にアトラス築地を売却した際、最終的にいくらの現金が手元に残るのか。具体的な数値を用いて計算ステップを解説します。

1億9,600万円（坪単価986万円）で成約した場合の最終手残りキャッシュ試算

専有面積65.68㎡の2LDKタイプを、直近実例と同等水準である1億9,600万円で売却した場合の試算です。以下、1億9,600万円で成約した場合の最終手残りシミュレーションを掲載します。

諸経費の整理

不動産売却時には、売買代金の中から支払う各種の諸経費が発生します。主な諸経費は以下の通りです。

3,000万円特別控除と長期譲渡所得（20.315%）の適用要件チェック

マイホーム（自己の居住用財産）を売却する場合、譲渡益から最高3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できます。

主な適用要件：

• 自分が住んでいる家屋、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係がある者への売却でないこと

この3,000万円特別控除を適用することで、上記のシミュレーション通り課税対象となる譲渡所得が大幅に圧縮され、支払う税金を大幅に減らすことが可能となります。なお、買い替え先で「住宅ローン控除」を利用する場合は、この3,000万円特別控除との選択（併用不可）が必要となるため、どちらが得になるか事前の比較計算が必須です。

まとめ

2021年10月に誕生した「アトラス築地」は、新築分譲時の坪単価約505万円から現在の坪単価980万円前後へと、まさに分譲時の約2倍近い圧倒的な資産高騰を達成しています。

そして2026年は、所有期間5年超による「長期譲渡所得（税率20.315%）」が適用される大きな節目です。築地エリア最高水準の市況相場と、税率半減による手残り最大化の好条件が完璧に重なった2026年現在は、まさにアトラス築地オーナー様にとって「含み益を最も確実かつ有利に確定できるベストタイミング」といえます。

「うちの部屋なら具体的にいくらで売れるのか」「住み替えの資金計画を組みたい」「まずはメールだけで査定額を知りたい」など、どのような段階でもスタートライン売買部が誠心誠意サポートいたします。