「実家を相続したのはいいけれど、兄と意見が合わず、手続きが止まったまま困っていませんか？」
ご両親が大切に守ってきた家だからこそ、その後の扱いで身内同士が揉めてしまうのは、何より辛いことですよね。実は、不動産の相続において「売りたい派」と「貸したい派」に分かれてしまうのは、決して珍しいことではありません。
特に、共有名義で相続した不動産は、お互いの同意がなければ「売ることも貸すこともできない」という行き止まりの状態に陥りがちです。
本記事では、売買実務10年の経験を持つ瀬戸美咲が、「共有名義のトラブルを円満に解決するための具体策」を詳しく解説します。感情論でぶつかる前に知っておきたい「収支の現実」や、兄妹仲を壊さずに着地点を見つけるための3つのステップを見ていきましょう。
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相続不動産「売りたい妹」と「貸したい兄」の意見が合わないのはなぜ？
「早く現金化して将来に備えたい」と願う妹さんと、「思い出があるし、不労所得になるなら貸したい」と考えるお兄様。この二人の意見が平行線をたどるのには、実は構造的な理由があります。
不動産を「共有名義」で持っている場合、管理や活用に関する判断は「共有者全員の合意（または過半数の賛成）」が必要です。しかし、相続した後の生活環境や金銭感覚は、兄妹といえども異なるもの。妹さんはご自身の老後資金や管理負担を現実的に考えている一方で、お兄様は「不動産を持っていれば安心」という漠然としたイメージを優先しているケースが多いのです。
ここで最大の問題となるのが、「話し合いに客観的な材料がないこと」です。
お互いに「なんとなく損をしそう」「なんとなく得をしそう」という感覚だけで話し合っているため、歩み寄るきっかけが見つかりません。また、身内ゆえに「昔からお兄ちゃんは自分勝手だった」「妹はいつもお金に細かい」といった過去の感情が顔を出し、解決をさらに難しくしてしまいます。
親族間の感情的な対立を防ぐためには、一度「家族」という枠組みから離れ、不動産としての「客観的な価値とリスク」を机の上に並べることが必要です。それこそが、円満な解決への第一歩となります。
【実務データで比較】売却 vs 賃貸、どちらが「正解」かを見極める基準
「売るのがいいのか、貸すのがいいのか」という問いに対し、私たちは常に「その物件のポテンシャルと、ご家族の将来設計によります」とお答えしています。
まず、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。
| 項目 | 売却（現金化） | 賃貸（活用） |
| 最大のメリット | まとまった現金が手に入り、共有関係を解消できる。 | 毎月の家賃収入が得られ、資産を持ち続けられる。 |
| 主なリスク | 売却後に相場が上がると「損をした」と感じる可能性がある。 | 空室リスク、修繕費、入居者トラブル、固定資産税の負担。 |
| 管理の手間 | 手放した後は一切なし。 | 永久に続く。共有者間での経費精算も必要。 |
| 将来の懸念 | 特になし。 | 二次相続（兄妹の子供への引き継ぎ）でさらに揉める。 |
ここで注目していただきたいのは、賃貸経営の「現実」です。
スタートラインが管理している23区内の物件データ（2026年4月時点）によれば、築20年を超えた戸建てやマンションを賃貸に出す場合、家賃収入の約20〜30%が管理費・修繕積立金・固定資産税などで消えていくのが一般的です。
特に、実家をそのまま貸す場合、エアコンの故障や水漏れといった「突発的な修繕費」はすべて所有者の負担です。これを共有名義の兄妹でどう折半するのか、誰が窓口になって入居者とやり取りするのか。お兄様は、こうした「経営者としての実務」まで想定されているでしょうか。
一方で、23区内の不動産価格は依然として高い水準にあります。「今」売却して現金を分け合うことは、将来の不確実な家賃収入を待つよりも、確実な資産形成につながるケースが非常に多いのです。
兄を説得するのではなく「数字」で話し合う。プロが作るシミュレーションの力
お兄様が「貸したい」と主張する場合、それを否定するのではなく、一度「シミュレーション」という土俵に乗せてみてください。
私たちは以前、同様のケースで悩むお客様からご相談を受けた際、以下のような比較表を作成しました（スタートライン調べ・2026年実施事例をベースにデフォルメ）。
- 売却した場合：手取り額 約4,500万円（一人あたり2,250万円）
- 賃貸に出した場合：手取り家賃 月12万円。ただし、初期リフォームに300万円必要。
この数字を見たお兄様は驚かれました。リフォーム代の元を取るだけでも2年以上かかり、その間も固定資産税は発生し続けます。さらに「10年後に売却しようとしても、建物が古くなって今より500万円以上価値が下がる可能性がある」というデータを示したことで、ようやく「今売るのが合理的だ」と納得されたのです。
「いつか使うかもしれない」という言葉の裏には、具体的なコストへの認識不足が隠れています。
固定資産税、維持管理費、そして資産価値の下落。 これらを数字で見せることで、お兄様の視点を「感情」から「経営」へと切り替えることができます。
お兄様との話し合いにお悩みなら、私たちが客観的な「収支シミュレーション」を作成いたします。
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「思い出の実家を貸し出したい」兄の主張は間違いではない。ただし、共有名義のままではリスクがある
もちろん、「先代からの土地を守りたい」「家賃収入で親孝行をしたい」というお兄様の想い自体は、とても尊いものです。23区内の好立地であれば、確かに安定した収益物件になる可能性もあります。
しかし、私がここでお伝えしたいのは、「共有名義のまま賃貸経営を続けるリスク」です。
今は兄妹二人で話し合いができていても、将来、どちらかに相続が発生したらどうなるでしょうか。共有持分はお子さんたち（いとこ同士）に引き継がれ、所有者はさらに増えていきます。
「一人は売りたい、一人は住みたい、一人は興味がない」
そうなった時、実家は誰の手にも負えない「負動産」へと変わってしまいます。
もし、どうしても貸し出したいのであれば、共有名義を解消する工夫が必要です。例えば、お兄様が妹さんの持分を買い取る（代償分割）、あるいは不動産を分筆してそれぞれが単独所有にするといった方法です。
「思い出を大切にする」ことと「共有名義で放置する」ことは違います。
将来、お子さん世代に揉め事の種を残さないことこそが、本当の意味で実家を大切にすることではないでしょうか。
親族間のトラブルを回避して円満解決へ導く「3つのステップ」
意見が対立している今、無理に結論を急ぐ必要はありません。以下の3つのステップを踏むことで、自然と納得感のある着地点が見えてきます。
ステップ1：最新の「権利関係」と「法改正」を確認する
2024年4月から相続登記が義務化されました。また、2026年現在、長期間放置された共有不動産に対するペナルティや自治体の調査も厳しくなっています。まずは登記が正しく行われているか、放置した場合にどのような不利益があるかを正しく知ることが、話し合いの前提となります。
ステップ2：第三者（不動産会社・士業）を介して話し合う
当事者だけで話し合うと、どうしても「兄妹の力関係」が出てしまいます。プロの担当者が間に入り、「第三者の意見」として市場動向や収支を伝えることで、お兄様も角を立てずに冷静な判断ができるようになります。
ステップ3：「売る・貸す・持ち続ける」の最終判断を下す
数字とリスクが出揃ったところで、初めて最終判断をします。
「今の相場なら売却がベスト」「この条件なら兄が買い取って賃貸経営をする」など、客観的な根拠に基づいた結論であれば、その後の兄妹仲にひびが入ることもありません。
まとめ：兄妹の絆を守るために、まずは「客観的な価値」を知ることから
相続した不動産の活用で揉めてしまうのは、お互いに「家族の幸せ」を願っているからこそでもあります。ただ、その方法論が少しずれているだけなのです。
「売りたい私」と「貸したい兄」。この対立を解く鍵は、強い説得ではなく「正確な情報」にあります。
スタートラインでは、23区全域の売買・賃貸両面から、お客様にとって最も円満で、かつ経済的な解決策をご提案しています。売却ありきの提案はいたしません。まずは、お兄様と一緒に説明を聞くための「資料作り」から、私たちにお手伝いさせていただけませんか？
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ご相談だけでも歓迎です。無理なご提案は一切いたしません。親族間調整を含めたご相談を承っています。