【分譲時の約2.5倍へ】THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の2026年売却相場｜最高値圏で利益を確定する値付けと税制戦略

SUPERVISED BYこの記事の監修者

菊地拓耶

売買部部長代理宅地建物取引士

不動産売買の第一線で多くの取引をリードし、刻々と変わる市場の動向を冷静に分析。資産価値の最大化や将来を見据えた物件選定など、現場で磨き上げた戦略的な知見を強みとしています。一生に一度の大きな決断に寄り添い、読者の皆様が長期的な視点で「最良の選択」をできるよう、実務に基づいた本音の知恵を分かりやすくお届けします。

分譲時に坪単価250万円〜300万円台で供給された本物件は、2026年現在、坪単価650万円〜850万円台という驚異的な水準で取引されています。圧倒的な含み益を抱える中で、「今の正確な相場はいくらなのか」「この利益を税金で目減りさせずに手元に残すにはどうすべきか」と思案されている方も多いのではないでしょうか。

直近2年間の実データ（スタートライン売買部調べ・2026年9月時点）によれば、THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の成約坪単価の中央値は約635万円、高層階プレミアム住戸の上限は約810万円に達しています。この価格帯で確実な利益確定を狙うには、単に売りに出すだけでなく、築17年という節目を活かした税制特例の活用と、本物件の価値を正しく評価する層へ向けた緻密な戦略が不可欠です。

本記事では、過去46件の成約データに基づく正確な売却相場、競合タワーとの立ち位置比較、そしてご状況に応じた売却戦術を詳しく解説します。監修を務めるスタートライン売買部の菊地拓耶は「築10年超の軽減税率特例が使える今、豊洲エリアの相場高騰と掛け合わせることで、手残り額を最大化できる合理的なタイミングが到来している」と指摘しています。

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の机上査定はこちら（メール完結・無料）

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の売却相場【2026年最新】

築17年を迎えた現在でも、THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の中古市場における評価は極めて高い水準を維持しています。ここでは直近2年間に成約した46件の取引実績を紐解き、現在のリアルな相場感を確認します。

直近2年間の成約事例に見る価格推移と現在地

豊洲エリア全体の相場が新築タワーマンションの供給によって引き上げられる中、本物件もその恩恵を強く受けています。スタートライン売買部調べ（2026年9月時点）による直近の成約データベース46件を分析すると、坪単価の中央値は約635万円という結果が示されました。

この数字は、分譲当時の価格と比較して約2倍から2.5倍の資産価値向上を意味しています。特に2025年後半から2026年にかけての取引では、40階以上の高層階プレミアム住戸において坪単価700万円台後半から810万円に迫る成約が相次いでおり、強い指名買い需要が価格を押し上げていることがわかります。低層階や条件が標準的な住戸であっても、坪単価450万円〜600万円台前半で底堅く推移しており、資産防衛の観点でも極めて優秀なパフォーマンスを発揮しています。

成約実績に基づく間取り別価格帯

以下は、直近の成約実績（自社調べ）から算出した間取り別の想定価格帯です。実際の売却価格は、階数や方角（東京タワービュー・ガーデンビュー等）、室内コンディションによって変動するため、あくまで目安としてご活用ください。

豊洲エリアの競合タワーとの立ち位置比較

購入検討者は、必ずと言っていいほど近隣のタワーマンションと比較検討を行います。本物件が中古市場においてどのようなポジションにいるのかを把握することは、強気の値付けを成立させるための第一歩です。

直近データを比較すると、本物件の特異な立ち位置が浮き彫りになります。エリア最高値圏を形成する「ブランズタワー豊洲」（中央値約820万円）には及ばないものの、築年数が近い「シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン」（中央値約600万円）に対しては坪単価で同等以上のプレミアムを維持しています。また、駅距離の近い「パークタワー豊洲」と比較しても、大規模タワーならではのブランド力とスケールメリットが評価され、一段高い相場水準で取引されています。

大手4社JV×清水建設の免震構造が、坪単価上限を狙う強気値付けを正当化する理由

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）が築17年を経てもなお、坪単価650万円〜850万円台という高値で指名買いされる背景には、分譲当時の圧倒的なプロジェクト規模と設計思想があります。これらは単なる過去のスペックではなく、現在の売却活動において「買い手に高値を納得させる最大の武器」として機能します。

中古市場で買い手が求める「ブランド信頼性」のプレミアム

本物件は、三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所、東京建物という「メジャーセブン」を代表する大手デベロッパー4社による共同開発（JV）プロジェクトです。中古マンション市場において、これほど強力なブランドの掛け合わせは極めて稀であり、検討者に強烈な安心感を与えます。

1.5億円から2億円を超える価格帯で物件を探す層は、資産の安全性に対して非常にシビアです。彼らが競合物件を比較した際、大手4社のブランド力は「この価格を出しても資産価値が守られる」という裏付けになります。だからこそ、オーナー様は相場の上限を狙った強気な値付け戦略を展開することが可能になるのです。

パワーカップル層が指名買いする安全性の担保

施工を担った清水建設による「免震構造」の採用も、買い手の意思決定を強烈に後押しします。豊洲エリアをピンポイントで狙う実需ファミリー層やパワーカップルにとって、湾岸エリアでの生活における建物の安全性は最重要確認項目のひとつです。

免震構造という事実があることで、内覧時のネガティブな懸念材料が事前に払拭され、純粋に室内のクオリティや眺望の良さに焦点を当てた商談が可能になります。この安全性の担保こそが、値下げ交渉を未然に防ぎ、売り手優位の交渉を進めるための強力なカードとなります。

水物施設を排した持続可能インフラがもたらす、修繕リスクを嫌う賢明な買主への訴求力

タワーマンションの売却において、近年ますます買い手のリテラシーが高まっているのが「将来的な維持費・修繕積立金の高騰リスク」に対する視点です。THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の共用施設設計は、この点で他のタワーにはない強みを持っています。

将来の維持費高騰不安を払拭する合理的な共用部設計

本物件の最大の特徴は、プールやジャグジーといった高維持費な「水物施設」をあえて設けない合理的設計を採用している点です。スカイラウンジ、フィットネス、ゲストルームなど、生活を豊かにする高品質な共用部に絞り込んでいるため、将来の修繕積立金の爆発的な急騰リスクが構造的に低く抑えられています。

スタートライン売買部の菊地は、「近年の検討者は、購入後のランニングコストを非常に細かくチェックします。水物施設がないことはマイナスではなく、むしろ『実質的で賢明な管理体制』として高く評価され、指名買いの決定打になるケースが増えている」と現場の実態を語ります。

敷地緑化率約40%のガーデンを活かした内覧時の見せ方

水物施設を排した一方で、敷地面積の約40%をグリーンインフラとして確保した豊かなガーデンは、内覧時の大きなアピール材料となります。グランドエントランスからこのガーデンを抜け、エレベーターホールへ至る洗練された動線は、検討者の所有欲を強く刺激します。

売却を成功させるためには、担当営業マンがこの「持続可能なインフラ」と「豊かな緑」の価値を正しく言語化し、内覧時の案内に組み込む販売戦術が必須です。これを理解していない業者に任せると、単なる「築古のタワー」として扱われ、本来引き出せるはずのプレミアム価格を取り逃がすことになりかねません。

築17年のTHE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）オーナーが2026年に売却を決断すべき税制・市況の根拠

売却のタイミングを計る上で、2026年現在は本物件のオーナー様にとって非常に有利な条件が重なっています。単に相場が高いだけでなく、「手元に残る利益（キャッシュ）」を最大化できる明確な根拠が存在します。

所有期間10年超による軽減税率特例（14.21%）のフル活用

居住用財産として本物件を所有し、購入から10年を超えているオーナー様は、税制上最強のカードである「10年超所有の軽減税率特例」を行使できます。

通常の長期譲渡所得税率が20.315%であるのに対し、この特例を適用すれば、課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%まで大幅に引き下げられます。分譲時の2.5倍という多額の含み益が発生している本物件において、この6%の税率差は手元に残る現金で数百万円の違いを生み出します。この特例を満たしている「今」動くことは、極めて合理的な財務戦略です。

豊洲エリア全体の相場底上げと、利益確定のベストタイミング

現在、豊洲エリアは近隣の新築・築浅タワーの価格高騰に牽引され、中古市場全体が最高値圏で推移しています。坪単価が1,000万円を超える住戸も珍しくなくなったことで、坪単価650万円〜800万円台で買える本物件への割安感と注目度が相対的に高まっています。

この「エリア全体の底上げ」と「指名買い需要のピーク」が重なっている今こそ、これまでに蓄積した含み益を確実に刈り取る（利益確定する）ベストタイミングと言えます。

手放さず保有継続が合理的なケースとは

一方で、すぐに売却せず保有を継続することが合理的なケースもあります。例えば、購入時期が最近であり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下（短期譲渡所得・税率39.63%）となる場合は、税負担が重すぎるため、長期譲渡所得（20.315%）に切り替わるまで待つべきです。また、現在の金利水準で非常に有利なローンを組んでおり、売却による資金使途が明確でない場合も、無理に手放す必要はないと考えられます。

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）売却、お立場に応じた5つの戦略的アプローチ

売却の正解は、オーナー様が直面しているご事情や目標によって全く異なります。ここでは、本物件の特性を踏まえた上で、5つの具体的なお立場別の戦略を解説します。

住み替えをご検討中の方へ：潤沢な含み益を活用した資金計画

新たな住まいへのステップアップをお考えの場合、本物件が持つ「潤沢な含み益」が最大の武器になります。売却益が大きい場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用して税金を無税化し、手元に残った潤沢なキャッシュを新居の頭金に充当する戦略が王道です。

ただし、3,000万円特別控除を利用すると、新居での「住宅ローン控除」が併用できなくなる点に注意が必要です。「手元の現金を増やすか」「毎年の所得税を減らすか」のシミュレーションを事前に行うことが、住み替え成功の鍵を握ります。

ご相続でこの物件をお持ちの方へ：実勢価格と評価額の乖離を活かすタイミング

ご相続により本物件を取得されたケースでは、タワーマンション特有の「相続税評価額と実勢価格の大きな乖離」が論点となります。本物件は市場価格が非常に高いため、売却時には多額の現金化が可能ですが、その前に相続人間の遺産分割協議をスムーズにまとめる必要があります。

また、被相続人の取得費（購入時の価格）が不明な場合は、売却額の5%を取得費とみなす概算取得費が適用され、多額の譲渡所得税が発生するリスクがあります。当時の売買契約書等の資料探索と、税理士を交えた手残り額の綿密な計算が急務となります。

離婚に伴いご整理が必要な方へ：大規模タワーの流動性を活かした早期解決

離婚に伴う財産分与で売却をお考えの場合、最優先されるのは「トラブルのない確実な現金化と共有名義の解消」です。総戸数825戸を誇る本物件は、中古市場における流動性が極めて高く、適正な価格設定を行えば早期に買い手を見つけることが十分に可能です。

住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの状態であれば、売却代金でローンを完済し、残った利益を公平に分割することができます。互いの新生活に向けたクリーンな精算を実現するためには、水面下で迅速に動ける地域密着の仲介会社を選ぶことが重要です。

投資物件として運用されている方へ：実需向け高値売却によるキャピタルゲイン確定

賃貸に出して運用されている場合、近年の物件価格の高騰により、相対的に表面利回りが低下しているはずです。現在の相場水準であれば、インカムゲイン（賃料収入）を追い続けるよりも、実需層向けに高値で売却し、キャピタルゲイン（売却益）を確定させる出口戦略が極めて有効です。

空室にしてから実需向けに売り出すか、賃借人が入居したままオーナーチェンジとして売るかで、売却価格は数千万円単位で変動します。賃貸契約の更新タイミングを見据えたスケジューリングが利益を左右します。

海外赴任を控えている方へ：非居住者課税の壁と賃貸・売却の損益分岐点

海外転勤を機に「貸すか、売るか」を迷われている場合、税務上の高い壁が存在します。海外赴任により非居住者となった後に売却すると、不動産の譲渡対価に対して10.21%の源泉徴収が行われます。

また、非居住者期間中は「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用条件から外れるリスクもあります。賃料収入を得ながら保有し続けるメリットと、税制特例が使える現在のうちに高値で売り切るメリットの損益分岐点を、赴任期間から逆算して見極める必要があります。

総戸数825戸の棟内競合を勝ち抜き、THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）を高値成約へ導く実務知見

総戸数825戸の大規模タワーである本物件では、時期によっては「同じマンション内で複数の住戸が同時に売り出される」という棟内競合が発生します。この環境下で埋もれず、ライバル住戸よりも高く早く売るための実務をお伝えします。

流通の中心となる70㎡〜80㎡台（3LDK）における差別化戦略と居住性の評価

本物件の中古市場において最も流通量が多いのが、70㎡〜80㎡台の3LDKを中心とした間取りです。同じ広さ・同じ間取りが競合した場合、買い手はシビアに「眺望の抜け感」「室内の使用感」「価格の妥当性」を比較します。

ここで重要になるのが、本物件特有の「オール電化システム」や「ホテルライクな内廊下設計」といった居住性の高さを、担当者がいかに査定額のポジティブ要素として適正に評価し、広告でアピールできるかです。室内写真のクオリティや、購入後の生活をイメージさせるステージング（家具配置等の演出）が、ライバルとの決定的な差を生み出します。

囲い込みを防ぎ、指名買い顧客へ確実にアプローチする媒介選び

せっかくの魅力的な物件も、不動産会社による「囲い込み（自社で両手仲介を狙うために他社からの客付けをブロックする行為）」に遭えば、高値で売れるチャンスを逃します。

売却を依頼する際は、レインズへの登録義務がある「専任媒介」または「専属専任媒介」を選び、かつ「囲い込みを絶対にしない」と公言している透明性の高い企業を選ぶことが必須です。これにより、市場に存在するすべての「THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）を買いたい」という潜在顧客に対し、網羅的なアプローチが可能になります。

地域密着の「湾岸豊洲店」が提供する査定額の信頼性と成約スピード

スタートライン売買部では、本物件からすぐ近くの「湾岸豊洲店」を中心に、豊洲エリアのリアルタイムな成約データと指名買い顧客のリストを常時ストックしています。

「AIによる自動計算」や「相場感のない一括査定サイトの机上の空論」ではなく、物件の価値とエリア特性を現場レベルで熟知した専門店舗のスタッフが直接査定を行うことで、売れ残るリスクのない確実な売出価格をご提案します。この地域密着の強みが、オーナー様の心理的不安を解消し、最短距離での成約へと導きます。

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）売却にかかる費用・税金・手残りシミュレーション

売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。ここでは、売却に伴う主な経費と、本物件のオーナー様が利用すべき税制特例、そして具体的な手残り額のシミュレーションを解説します。

仲介手数料や登記費用など、売却に伴う主な諸経費

不動産売却においては、一般的に売却価格の約3.5%〜4%程度が諸経費としてかかります。

居住用財産の3,000万円特別控除と10年超軽減税率の適用要件

本物件を「ご自身が居住するための家屋」として使用していた場合、一定の要件を満たすことで「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用され、譲渡所得（みなし売却益）から最大3,000万円を差し引くことができます。

さらに、購入から売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、この特別控除に加えて「10年超所有軽減税率の特例」を併用できます。これにより、課税譲渡所得6,000万円以下の部分にかかる税率が、通常の20.315%から14.21%へと大幅に軽減されます。このダブル適用が、本物件の売却において手残りを最大化する最強のカードとなります。

1億6,000万円で成約した場合の最終手残り額

以下の条件でTHE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）を売却した場合の、最終的な手残りキャッシュをシミュレーションします。分譲時に購入され、現在多額の含み益が出ているケースを想定しています。

このように、各種税制特例を漏れなく適用することで、多額の含み益が発生していても税金を抑え、1億円を超える潤沢なキャッシュを手元に残すことが十分に可能です。

まとめ

THE TOYOSU TOWER（ザ・トヨスタワー）の2026年現在の売却相場は、分譲時の約2.5倍という最高値圏に達しています。大手4社JVと清水建設による免震タワーという圧倒的なブランド力、そして水物施設を排した持続可能な共用インフラは、現在のシビアな検討者からも極めて高く評価されています。

所有期間が10年を超え、14.21%の軽減税率特例がフル活用できる今こそ、これまでに育てた資産価値を確実な現金として利益確定する、最も合理的なタイミングです。

ご自身のご状況において「今動くべきか」「いくら手元に残るのか」を正確に把握したい場合は、スタートライン売買部までご相談ください。物件の価値を熟知したプロが、的確な判断材料をご提供いたします。