マンション選びをしていると、「専有面積」という言葉を必ず目にしますよね。でも、パンフレットに書いてある面積と、後から見せてもらった登記簿（全部事項証明書）の面積が微妙に違っていて、「あれ？ どっちが本当の広さなの？」と不思議に思ったことはありませんか？
実は、不動産の世界には面積の測り方が2つあるんです。これを「壁芯（へきしん）」と「内法（うちのり）」と呼びます。
「なんだか難しそう……」と感じるかもしれませんが、実はこれ、住宅ローン控除が受けられるかどうかに関わる、とっても大切なお話なんです。今回は、知っているだけでちょっと自慢できる（？）面積のヒミツを、宅建士の私、結城ゆりがわかりやすく紐解いていきますね！
マンションの専有面積には2つの「正解」がある？
「同じお部屋なのに面積が2つあるなんて、ミステリーみたいですよね」と、お客様からもよく驚かれます。でも、どちらかが嘘をついているわけではありません。実は、使われる「目的」によって、公式なルールが2つ存在しているだけなんです。
まず、私たちが普段目にすることが多いのはどちらの面積か、整理してみましょう。
パンフレットに載っているのは「壁芯（へきしん）」
分譲マンションのチラシやパンフレット、不動産ポータルサイトの物件詳細に載っているのは、ほとんどが「壁芯面積」です。
これは建物の建築計画を立てる際に使われる「建築基準法」に基づいた測り方です。建物の設計段階では、壁の真ん中を基準に考えるのが一番合理的だからなんですね。いわば「お部屋を外側から見たときの広さ」の目安と言えるでしょう。
登記簿に載っているのは「内法（うちのり）」
一方で、実際に売買契約を結び、法務局に登録（登記）される際に使われるのは「内法面積」です。
こちらは「不動産登記法」に基づいた測り方で、実際に私たちが生活空間として使える広さを重視しています。そのため、お部屋を内側から測った広さが採用されます。「内法」という名前の通り、壁の内側の寸法、というわけですね。
意外かもしれませんが、マンションの購入手続きが進むと、最初は壁芯で話を聞いていたのに、契約書類では内法の数字が出てくる……なんてことが日常茶飯事。これを知っておくだけで、「あれ、騙されてる？」という不安を解消できますよ！
図解でわかる！壁芯と内法の計算方法の違い
具体的にどこを測っているのか、その違いをイメージしてみましょう。壁のどこを「境界線」にするかが運命の分かれ道です。
壁の厚みを含むのが「壁芯面積」
「壁芯」とは、その名の通り「壁の中心線」を基準にする測り方です。
お部屋の境界線にある壁の厚みを半分に割り、その「真ん中」を線として結んだ内側の面積を計算します。つまり、実際には触れることも入ることもできない「壁の厚みの半分」が面積に含まれているんです。
「どうしてそんな測り方をするの？」と思われるかもしれませんが、建物の構造上、壁は隣のお部屋と共有しているもの。そのため、「半分ずつ持ち分に入れましょう」という建築学的なルールになっているんです。
壁の内側だけで計算するのが「内法面積」
対する「内法」は、壁の表面を基準にします。
壁の厚みは一切含まず、実際に目に見える床の広さだけを計算します。私たちが家具を置いたり、歩き回ったりできる「本当の居住スペース」そのものですね。
実際にはどれくらい面積が変わるのか？
ここで気になるのが、「で、結局どれくらい差が出るの？」ということですよね。
一般的に、マンションの場合、壁芯面積よりも内法面積の方が5%〜10%程度狭くなると言われています。
たとえば、パンフレット（壁芯）で「70.00㎡」と書かれているお部屋の場合、登記簿（内法）では「65.00㎡〜66.00㎡」くらいになるイメージです。壁が厚ければ厚いほど、その差は大きくなります。
「えっ、そんなに減っちゃうの？」と少し損した気分になるかもしれませんが、これが不動産業界のスタンダードなんです。最初から「登記簿では少し小さくなるもの」と心得ておくと、ガッカリせずに済みますよ！
なぜ2つの基準が存在するの？知って得する不動産の歴史
「ルールを1つに統一してくれればいいのに！」……まさにその通りですよね。私も勉強し始めた頃はそう思いました。でも、これには歴史的な背景と、法律の「目的」の違いがあるんです。
建築基準法と不動産登記法の「目的」の違い
まず、建築基準法（壁芯）の目的は「建物を安全に建てること」です。構造計算を行う際、壁の厚みを含めて計算しないと、建物全体の強度を正確に把握できません。だから、壁の真ん中を基準にする必要があるんです。
対して不動産登記法（内法）の目的は「誰の持ち物かをはっきりさせること」です。特にマンションのような区分所有建物では、お部屋の境界線は非常にデリケートな問題。「目に見える壁の内側までがあなたの領土ですよ」とするのが、トラブルを防ぐためにも一番わかりやすい解決策だったというわけです。
ちなみに、戸建て住宅の場合は、登記簿でも「壁芯」で計算されるのが一般的。マンション（区分所有建物）だけが、この2つの基準の間で揺れ動くちょっと特殊な存在なんです。不動産って、奥が深いですよね！
ここが落とし穴！「内法面積」を確認しないと損するケース
さて、ここからが一番大切な「実務」のお話です。この面積の違い、ただの数字の遊びではありません。実は、皆さんの「お財布」に直結するんです！
住宅ローン控除の「面積要件」はどちらで判定する？
住宅ローン控除を受けられる面積の条件は、近年の税制改正で緩和されました。以前は「50㎡以上」が必須でしたが、現在は所得1,000万円以下の方に限り「40㎡以上」から対象となっています。
ここで最大のアテンション・プリーズ！ 緩和された「40㎡」という基準も、判定に使われるのは「内法面積（登記簿上の面積）」なんです。
「パンフレット（壁芯）で42㎡あるから、緩和のおかげでローン控除が受けられる！」と安心するのはまだ早いです。内法面積は壁芯より5〜10%ほど狭くなるため、実際には38〜39㎡しかなく、惜しくも対象外になってしまう……というケースが、コンパクトマンションでは非常に増えています。
この場合、残念ながら住宅ローン控除を受けることができなくなってしまいます。数十万円、あるいは数百万円単位の減税額が変わってくる大問題です。特にコンパクトマンションや1LDKを検討されている方は、必ず「登記簿上の面積（内法）で40㎡を超えているか」をスタッフに確認してくださいね。
登録免許税や不動産取得税の軽減措置への影響
住宅ローン控除だけではありません。登録免許税（登記のときにかかる税金）や不動産取得税の軽減措置も、判断基準は「登記簿上の面積（内法）」です。
「壁芯では要件を満たしているのに、内法では足りない」という“面積の境目”にいる物件は、資金計画がガラリと変わる可能性があります。私たちスタートラインのスタッフにご相談いただければ、登記簿上の面積を事前にお調べして、正確なシミュレーションをお出ししますので、遠慮なくお申し付けください！
【FAQ】専有面積に関するよくある疑問にお答えします
最後に、お客様からよくいただく「面積にまつわる素朴な疑問」をQ&A形式でまとめました。
まとめ｜納得のいく住まい選びのために「面積の正体」を知ろう
いかがでしたか？「専有面積」という一つの言葉の裏側には、法律の目的や税制のルールなど、意外とたくさんのドラマ（？）が隠されているんです。
今回のポイントを復習しましょう！
- 壁芯はパンフレット用。壁の真ん中から測るので少し広め。
- 内法は登記簿（契約）用。壁の内側を測るので、壁芯より5〜10%狭い。
- 住宅ローン控除の判定は「内法」で行う！（ここが最重要！）
不動産探しは、時に難しい言葉に翻弄されそうになりますが、その「正体」を知っておけば怖くありません。「このお部屋の登記簿上の面積は何平米ですか？」とさらっと聞けるようになれば、もうあなたは不動産選びのプロの仲間入りです。
もし「自分の狙っている物件はどうなんだろう？」「税金の計算が不安……」ということがあれば、ぜひ私たちスタートラインにご相談ください。難しいことを楽しく、そして誠実に解決するお手伝いをさせていただきます！
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宅建士として不動産の法律・制度に精通しています。難しい内容もできるだけわかりやすく、ときには「へえ！」と思ってもらえるような視点でお伝えするのが得意です。ボードゲームと雑学ポッドキャストをこよなく愛する、付箋だらけの本に囲まれたライターです。
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