都内屈指の人気エリア・月島｜不動産市場の動向と効率的な物件管理のコツを解説
月島は東京都中央区に位置する下町情緒あふれるエリアで、特にもんじゃ焼きの本場として知られています。昭和の雰囲気が残る商店街や細い路地が魅力で、近年は再開発も進み高層マンションが建ち並ぶなど、昔ながらの風景と現代的な街並みが融合した地域です。観光にも住まいにも人気があります。
ただ、目まぐるしく変わる月島の不動産市場で、物件をベストな状態に管理するのは、至難です。管理業務は多岐に渡り、また正確性や専門知識が求められる場面も少なくありません。
今回は、月島に注目しました。月島や東京の不動産市場の動向やニーズ、不動産管理のコツ、管理会社の選び方まで網羅した内容です。これから不動産投資を始めようとする人はもちろん、いま委託中の管理会社に不満があるオーナーも、必見の内容。ぜひ、最後までご覧ください。
月島エリアの歴史とこれから
再開発と下町の風情が共存する月島エリア。かつて埋立地として誕生したこの街は、今や高層マンションが建ち並ぶ暮らしやすい住宅地として注目を集めています。
もんじゃストリートで知られる月島ですが、運河沿いの美しい景観や、路地裏に残る昭和の面影、佃島との歴史的なつながりなど、さまざまな表情を持つ街でもあります。まずは、そんな月島エリアの魅力と、これからの展望をあらためて振り返ります。
月島の歴史
月島の歴史は、明治25年（1892年）に隅田川の河口で埋め立てが完了したことに始まります。東京湾の埋め立て地として初めて開発された地域で、工業地として発展しました。月島の由来には、海に築かれた「築島」や、江戸時代の観月の名所「月の岬」などがあります。
月島は、明治時代の東京の埋立地第一号として整備された地域です。 近隣の工場地帯で働く人たちの住宅地として発展してきた歴史を持ちます。 関東大震災や第二次世界大戦の被災を逃れることができたため、古くから残る木造長屋も未だ残っています。
月島の開発予定
月島エリアでは、近年の大規模な都市再開発が注目を集めています。
東京都と中央区によって進められている「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」をはじめ、タワーマンションの建設や複合施設の整備が計画されており、街の景観と機能は大きく進化しようとしています。
開発の対象エリアは、月島三丁目を中心とした約2.5ヘクタール。住居・商業・公益施設が一体となった再開発によって、防災性や地域の利便性が向上し、より快適な居住環境が整えられる予定です。
また、月島駅周辺や隅田川沿いでも再開発や整備が進行しており、ウォーターフロントの魅力を活かした街づくりが進められています。
都心へのアクセスと下町情緒が共存するこのエリアは、今後ますます注目が高まることでしょう。
月島の不動産価格推移
月島の不動産価格の推移をまとめました。今後の物件管理・運用指針の参考にしてください。
月島の土地価格相場
2024年時点、月島駅の公示地価は、平均172万4000円／m2、坪単価は569万9173円で、過去最高となっています。地価は長年横ばいとなっていましたが、2022年ごろから上昇傾向にあります。公示地価も同様に、コロナ禍の下落を脱却し、2023年から上がってきています。
地価の上昇率が月島エリア並みの地域は、目黒区や港区、品川区などです。湾岸エリアは国内の富裕層やパワーカップル（共働き高収入世帯）、海外投資家などに人気が高く、この流れはしばらく続くと見られています。
月島の中古マンション価格相場
参考までに、月島駅周辺の中古マンション相場を見てみましょう。月島駅の標準的な中古マンションの価格は、年28.45%%ほどで上昇が続いています。立地の良さが奏功し、築年数が経過しても一定の資産価値を持つ点が、月島エリアの特徴でしょう。
今後も周辺エリアより価値を維持できる可能性が高く、投資対象として注目すべきエリアといえます。
月島の不動産ニーズ
月島の不動産には、多くの投資家が熱い視線を注いでいます。今後も継続的な価値の上昇が見込まれるためです。
月島の不動産ニーズのトレンドを、紐解きます。
月島に流入する外国人投資家
近年は、外国人投資家の流入が盛んです。湾岸のタワーマンションの相場が高騰するのも、ストレートな言い方をすれば、“金に糸目をつけず”購入する外国人投資家が後を立たないため、といわれます。外国人投資家が気に入った物件を、相場を無視してポンポン購入するため、結果的に全体の相場が上がっていると考えられます。
外国人投資家が月島などの湾岸エリアに注目する理由は、都内最大規模といわれる再開発が控えていることにあります。再開発によって街の整備が進むという好材料がある限り、月島の不動産ニーズは高まり続けるでしょう。
有明のように、再開発が完了した後に、さらに価格が上昇する可能性もあります。「眺望の良い物件」「きれいに整備された街並み」など、外国人投資家好みの物件を今のうちに買い集めておき、さらに価値が高まってから売りに出すと目論んでいる投資家もいるようです。
東京の物件は利回りが良い
もう1つの理由は、諸外国に比べて、東京の物件の利回りが良い点でしょう。円安だけでは説明しきれない、東京の不動産の高騰の要因を見てみましょう。
※ 参照：The Wealth Report 2024｜Knight Frank
上の図は、世界規模の不動産コンサルタントであるKnight Frank社が取りまとめたものです。「100万ドルあったら、どの程度の広さの不動産が購入できるか」を、主要都市間で比較しています。左側のピラミッドは都市部、右側は主要な地方都市のランキングを示します。
東京はどこにあるでしょうか。左の「都市部」ピラミッドの、下から4番目にあります。100万ドルで買える物件の広さは、ムンバイ（インド）、マドリード（スペイン）、ドバイ（アラブ首長国連邦）に次いで世界4位である、という意味です。
投資対象として注目される香港やニューヨーク、シンガポールなどは、軒並みピラミッドの最上部付近にあります。
東京の不動産が海外投資家から注目されるのは、高い都市機能を持つ先進性の一方で、不動産価格が諸外国に比べて低いためと考えられます。香港やシンガポール、ニューヨークで物件を購入するよりも、低リスクで不動産を所有できるのです。
また、不動産の取得額が低ければ、不動産を運用した際の利回りも上がります。購入のハードルの低さ、期待できる利回りの良さも、東京の不動産に外国人投資家が集まる要因の1つでもあります。
不動産管理はプロに任せよう！メリットと手数料の相場
利回りと立地の優位性により、月島の不動産はこれからも多くの利益をオーナーにもたらしてくれるでしょう。
さらに利益を高め、効率の良い運用をめざすなら、管理をプロに任せてみては如何でしょうか。
不動産管理をプロに任せるメリット
不動産管理には、膨大なタスクが発生します。
| 賃貸管理 | 入居者の募集業務入居者の管理業務契約業務集金業務退去受付・手続き契約更新業務専有部分の設備修繕 など |
|---|---|
| 建物管理 | 建物の巡回、清掃設備点検外構維持（草取り、剪定）共用部の設備修繕 など |
物件規模が大きくなるほど、業務量が増えて煩雑になります。手間と時間が膨大にかかり、多忙ゆえの不備やミスも発生しかねません。
また、オーナーの自宅と物件が離れていると、業務一つひとつに「移動」コストがかかります。
不動産管理会社を利用すれば、オーナーは管理業務をすべて手放せます。空いた時間を新しい物件探し・物件取得、資産運用に割くこともでき、より効率的な投資活動が可能になるでしょう。
不動産管理を委託した場合の手数料相場
「不動産管理会社を利用した場合の、手数料が心配」と思うオーナーも、いるかもしれません。
不動産管理の委託手数料は、一般的に「物件家賃の5%」が相場です。家賃40万円の物件なら、2万円で膨大な管理業務を委託できる計算です。
委託手数料は、管理会社や物件の立地、条件、契約形態等によって異なります。また、システム使用料や契約更新事務手数料、清掃は実費などの管理会社もあります。
費用について詳しくは、気になる管理会社に問い合わせてみてください。
不動産管理委託後のオーナーの業務
不動産管理をプロに任せると、管理業務の大半はオーナーの手元を離れます。委託後にオーナーがすべき業務は、ほとんどありません。
「毎月の明細を確認する」「募集条件をチェックする」「工事・修繕などの実施を判断する」程度です。
不動産管理を任せられる会社の種類
不動産管理業務は、多岐に渡ります。管理会社の中には、特定の業務だけを担う専門会社もあり、「どの業務を委託するか」によって、適切な管理会社を選ぶ必要があります。
管理会社が担う業務
管理会社が担う業務内容は、3種類に分かれます。
| 種類 | 業務内容 |
|---|---|
| 建物管理 | 物件の状況や修繕の要不要を管理修繕やリフォーム、清掃、ハウスクリーニングも行う |
| 入居者管理 | 入居者募集やクレーム対応、契約業務を管理滞納家賃の回収や督促、解約手続き、退去立ち会いも行う |
| 資金管理 | 不動産管理に関する資金を管理メンテナンス費用や収支管理、確定申告サポートなども行う |
管理会社の形態
管理会社の形態も3つに分けられます。委託したい業務内容と、希望の管理形態を吟味し、最適な管理会社を選んでください。
| 形態 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介専門会社 | 入居関連業務を担う会社集客力や契約を成立させるクロージング力が決め手になる |
| 仲介管理会社 | 募集・契約業務に加え、入居者の応対まで担う会社不動産投資に関するあらゆる業務を任せたいオーナーに最適 |
| 管理専門会社 | 入居者応対と建物管理のみを担う会社安定的に入居者を確保できる物件におすすめ |
良い不動産管理会社の選び方
大切な不動産を、安心して任せられる管理会社は、6つの観点で見極められます。一つひとつ、詳しく解説します。
(1) 管理している物件の入居率
どんなに良い物件も、空室のままでは“負動産”です。管理を委託する会社を選ぶ際は、その会社が管理している物件の入居率をチェックしてください。入居率95％程度を維持できていれば、実力ある管理会社と考えて良いでしょう。
高い入居率を維持するためには、集客力や成約力、そして確実な対応や誠実な姿勢などの総合力が優れていなければなりません。入居率という1つの指標を見るだけで、管理会社のおよその実力を測れるのです。
なお、入居率95％は、1つの目安です。入居率は、算出の方法や地域性など、さまざまな要素の影響を受けるため、厳密な比較は至難。95%前後以上であれば、多少の差は気にしなくても構わないでしょう。
(2) 空室を回避する具体策
入居率が高い管理会社は、空室を埋める具体的な案を豊富に持っているケースが多いものです。管理会社を吟味する際、「空室が出た場合の対応」を聞いてみましょう。
オーナーが納得できるような提案がない会社や、十分な市場調査もせずに「家賃を下げましょう」しかいわない会社も、実際にあります。家賃を下げてばかりでは、オーナーの利益が上がらず、何のために委託したのか分からなくなってしまいます。
管理会社は、「空室を埋める具体策」の提案をヒントに、オーナーの利益を最大化するよう考えてくれるところを選んでください。また、これまでに実施し、有効だった空室回避手段を聞いてみても良いでしょう。
(3) 管理中の物件数
管理する物件の数が多いほど、その管理会社には管理に関するノウハウが蓄積されています。管理する物件数（戸数）も、管理会社選びの大切な指標になります。クレーム対応もマニュアル化されていたり、滞納家賃の督促スキルを持っていたりと、オーナーにもメリットが多くなると考えられます。
(4) サポート体制
サポート体制は、「入居者に対して」「オーナーに対して」の2つの側面から比較しましょう。
入居者に対するサポートとは、設備故障や隣人トラブルなどが起きた場合の対応力です。初動が遅いとクレームが肥大化し、退去にもつながりかねません。
「24時間対応の窓口があるか」「十分な人的リソースが割かれているか」「現場に速やかに駆けつける体制は整っているか」をチェックしましょう。
オーナーに対するサポートは、連絡の正確さとスピード、提案の的確さなどが該当します。必要な連絡を滞りなく提供してくれること、また修繕やリフォームの要不要も適切に判断してくれることなどが、含まれます。
オーナーサポートが充実すると物件が適切に管理され、入居者の満足度も向上します。結果的に空室リスクが減り、オーナーも管理会社も収益が上がる、三方良しの結果につながります。
(5) 管理業務内容と手数料
手数料は、委託する業務内容に見合っているかをチェックします。
コスト面を気にして、手数料の安さだけを見て管理会社を決めてはいけません。管理手数料が安い会社は、どこかで帳尻を合わせようとしてきます。退去時の原状回復工事費用を割高に設定する、などが一例です。オーナーは退去が出るたびに高額な費用を請求され、手数料以上のコストがかかってしまうかもしれません。
管理手数料は、家賃の5％～3％が相場です。コストだけでなく、サポート体制や管理の正確さ、集客力など、総合的な実力を見極めて管理会社を選定します。
(7) 担当者の人柄と対応
不動産管理の現場では、オーナーとやりとりをするのは、管理会社の担当者です。円滑でトラブルとは無縁の管理には、担当者との相性も大切になります。
レスポンスのスピードや連絡の頻度、相談しやすい雰囲気など、オーナー自身の希望に合う担当者がいるかどうか、確認しましょう。1つの管理会社内にも、さまざまな個性を持った担当者がいます。実際に顔を合わせ、コミュニケーションをとってみてください。
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まとめ
再開発で、国内外から注目を集めるエリア「月島」。今後、続々と新しい施設の竣工が予定されており、月島の熱気はまだまだ冷めそうにありません。不動産価格も上昇傾向にあり、不動産オーナーにとっては高い収益を見込める期待の地といって良いでしょう。
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