「賃貸物件を契約したいが、保証人は必要なのか」
「保証人を頼めるような相手がいない…」
そう悩み、賃貸物件の契約をあきらめかけてはいないでしょうか。
ご安心ください、賃貸物件は、保証人がいなくても契約できます。
今回は、賃貸物件の契約で保証人が必要とされる理由や、保証人なしで契約する方法、注意点などを、詳しく解説します。
これから賃貸物件を探す人、引っ越しを考えている人は、一読して損はない内容です。ぜひ、最後までご覧ください。
そもそも「保証人」とは何か
はじめに、保証人とはどのような存在なのか、あらためて確認しておきましょう。「賃貸契約には、保証人が当然必要」と漠然と思っていた人も、チェックしてみてください。
保証人は賃貸物件オーナーのリスクを軽減するためのもの
賃貸物件で保証人が必要とされる理由は、物件オーナーのリスク軽減のためです。
賃貸物件のオーナーにとって、家賃の滞納や入居者トラブルは回避したいリスクです。しかし、いつなん時、リスクが現実になってしまうかは、わかりません。
一方、賃貸物件の契約者には「借地借家法」という法律に基づき、かなりの権利が守られています。「家賃が滞納されている」「迷惑行為が頻発している」からといって、オーナーが一方的に契約を解除し、立ち退きを要求することはできないのです。
契約中に起こり得るリスクを回避するため、契約者に代わって責任を果たす人（オーナーが債務履行を要求できる人）が、保証人です。
保証人には、連帯保証人と保証人という2種類があります。
連帯保証人とは
連帯保証人とは、契約者と同等の責任を持つ人です。家賃の滞納があれば代わりに支払い、近隣とトラブルが起きれば契約者に代わって後始末します。
連帯保証人には、大きな責任が求められることがわかります。そんな連帯保証人には、誰もがなれるわけではありません。
＜連帯保証人の条件＞
- 家賃滞納リスクに備え、相応の安定収入（支払い能力）があること
- 国内に居住していること
- 契約者の2親等以内の親族（親、兄弟姉妹、祖父母、孫）、もしくは3親等以内の親族（おじ・おば）であること
支払い能力は、とくに重視されます。連帯保証人の収入を証明する書類の提出も、必須です。
保証人とは
保証人も、家賃滞納があった場合、契約者に代わって支払いをしなければなりません。ただ、連帯保証人とは異なり「抗弁権（こうべんけん）」が認められています。
抗弁権とは、求められた債務履行を一時的に拒否できる権利です。家賃滞納による支払いの督促があったとき、保証人は「まず、契約者に請求してください」と督促を拒絶できるのです。
ちなみに、連帯保証人には抗弁権がなく、督促があれば速やかに支払わなければなりません。
連帯保証人のほうが責任が重いため、連帯保証人には親が、保証人に親以外の親族がなることが多いようです。
賃貸物件を保証人なしで借りる方法
「頼れる親や親族がいない」など、さまざまな理由で保証人を用意できなければ、賃貸物件を契約できないのでしょうか。
いいえ、そんなことはありません。保証人がなくても、賃貸物件の契約は可能です。
この章では、保証人を用意できない人が賃貸物件を契約する方法を、3つ解説します。
家賃債務保証会社を利用する
実は、現在は多くの賃貸物件で、保証人に代わる「家賃債務保証会社」を利用しています。
家賃債務保証会社とは、保証人の役割を果たすサービスです。契約者が保証料を支払い、万一の家賃滞納時には、保証会社が家賃を立て替えます。
家賃債務保証会社に支払う保証料は、契約時に家賃の50%程度、その後1～2年ごとに1～2万円かかるのが相場です。また、利用前には、審査も行われます。審査では家賃の支払い能力等が見られます。
契約者の家賃滞納を立て替えてくれる家賃債務保証会社ですが、滞納した家賃の支払い義務が免除されるわけではありません。家賃債務保証会社はあくまで「立て替え」であり、契約者は速やかに、家賃債務保証会社に滞納分を支払う必要があります。
連帯保証人・家賃債務保証会社ともに不要の物件を選ぶ
連帯保証人もいない、しかし家賃債務保証会社の審査を通過できるか心配…、そんな場合は連帯保証人・家賃債務保証会社の利用がともに不要な賃貸物件を探す方法もあります。
数はごく少ないとはいえ、確実に存在しています。
ただし、ワケありの物件も多いため、注意してください。保証人も家賃債務保証会社もなしでなければ入居者を集められないような、何らかの理由があるとも考えられます。
安定収入はあるが、保証人がいないという人は、UR賃貸の利用もおすすめです。UR賃貸はUR都市機構（独立行政法人都市再生機構）が管理する公的な賃貸住宅。保証人にくわえ、礼金や仲介手数料、更新料などもなしで契約できます。
収入の審査基準が厳しいものの、家賃が周辺相場より安い点も魅力です。
| ＜Tips＞UR賃貸の収入審査基準は？ UR賃貸の収入審査は、一般の賃貸住宅より厳しめです。
|
家賃をクレジットカード払いにする
不動産会社が提携するクレジットカードで家賃を支払うようにすると、保証人が不要になるケースもまれにあります。
クレジットカードの発行審査が厳しく、この審査を通過できた人なら、安定した収入と支払い能力があると見なされるためです。
ただ、支払い手数料が契約者負担になるケースもあるため、しっかり確認しましょう。
また、クレジットカード利用の引き落としができないと、家賃が滞納になるだけではなく、クレジットカード会社に対しても滞納となります。
クレジットカード払いは便利ですが、条件等を事前によく確認してから決めてください。
家賃債務保証会社の利用が増加する背景
家賃債務保証会社を利用する賃貸契約は、増加しています。
国土交通省の調査によると、2021年時点で、約8割の賃貸契約で家賃債務保証会社が使われていました（※）。
連帯保証人のみを必要とする賃貸契約は、全体のわずか8%に留まっています。
家賃債務保証会社の利用が進む背景には、変わりつつある日本の社会構造があります。
保証人を頼めない人が増えている
「保証人を求められても、頼める相手がいない」という人が増えています。
保証人は、責任のある役割です。関係性の薄い人ではなく、親や親戚がなります。「〇親等以内の親族」と、範囲を指定する場合もあります。
では、天涯孤独の人や家族と疎遠になっている人、あるいは外国人などは、どうすれば良いのでしょうか。保証人を頼める相手がおらず、このままでは賃貸物件を借りられません。
また、社会の高齢化に伴い、「親は元気だが、年金生活で保証人になれない」といったケースも見られるようになっています。
こうした社会構造の変化に対応するように、保証人の代わりを果たす家賃債務保証会社の利用が増加しています。
家賃債務保証会社が普及してきた
家賃債務保証会社の数が増えるにつれ、家賃債務保証会社を利用した契約も一般的になってきました。
賃貸物件のオーナーにとって、家賃滞納のリスクを担ってくれる家賃債務保証会社は、頼もしい存在。保証人を立てることにこだわって入居者が決まらないままにしておくより、家賃債務保証会社を利用して満室にしたほうが、好ましい結果を導けます。
家賃債務保証会社を利用し、賃貸を契約する際の注意点
保証人がいなくても賃貸物件を契約できる、家賃債務保証会社は、契約者にとってもメリットがある制度です。ただ、利用にあたっては注意すべきポイントがあります。
家賃債務保証会社への保証料支払いが必要
前述した通り、家賃債務保証会社を利用する場合、契約時および1～2年ごとに保証料を納める必要があります。
とりわけ、契約時の保証料は「家賃の50%程度」と、決して小さくはない金額。何かと出費がかさむ引っ越しのタイミングで、余分な出費があることは知っておいてください。
家賃滞納時の督促は厳しい
家賃債務保証会社は、家賃が滞納された際、契約者に代わってオーナーに家賃を支払います。
その後、契約者から家賃債務保証会社に立て替えた家賃の支払いがないと、督促となります。この督促が、厳しめに行われるのも注意したいポイントです。
「1か月の滞納でもすぐに督促の電話がある」「賃貸借契約の解除予告状が送られてくる」といった事例もあります。
滞納した家賃は当然、支払わなければなりません。すぐに支払えない場合は、支払い予定日を伝えるなど、誠実に対応しましょう。
自分で家賃債務保証会社を選ぶことはできない
一般的に、契約で利用する家賃債務保証会社は、不動産会社やオーナーが選定します。契約者が希望の家賃債務保証会社を選ぶことは、基本的にできません。
希望する物件が、安心して頼める保証会社か確認してから契約するようにしましょう。国土交通省は、家賃債務保証業者の登録制度を開始し、適正で確実な業務遂行能力のある家賃債務保証会社の普及に努めています。
さらに連帯保証人が必要な家賃債務保証会社もある
家賃債務保証会社を利用しつつ、連帯保証人も求めるケースが増えているようです。これは、双方のデメリットを補い合うことが目的と考えられています。
家賃債務保証会社は、名前のとおり「家賃」の滞納を保証します。家賃以外のトラブルには関与しません。一方、連帯保証人は契約者と同様の責任を持つため、入居中のさまざまなトラブルにも対応します。
家賃滞納のリスクは保証会社でカバーしつつ、入居中の多様なリスクに備えて連帯保証人を立てておきたい、というオーナーの意向のあらわれといって良いでしょう。
なお、連帯保証人を同時に立てる場合、家賃債務保証会社に納める保証料は、減額されるのが一般的です。
希望する物件が「連帯保証人のみ」「家賃債務保証会社のみ」「連帯保証人と家賃債務保証会社の両方」の、どの形態を採っているか、確認してから契約にすすむことが大切です。
まとめ｜都内の物件探しならスタートライングループにお任せください
従来、賃貸物件の契約には保証人や連帯保証人が必要でした。ただ、現在は8割以上の契約で、保証人に代わる家賃債務保証会社が利用されています。賃貸物件は、保証人がいなくても十分、契約可能です。
都内の賃貸物件をお探しなら、スタートライングループにご相談ください。湾岸を中心とした人気エリアに強い不動産会社で、都内に16店舗を展開しています。
眺望の良いマンションや住宅設備の整った物件、駅至近の賃貸物件など、予算と希望に合う物件をご提案します。
